Theo dự thảo Bảng giá đất tại TP. HCM vừa công bố, giá đất tại nhiều địa bàn tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng mạnh hơn từ 15-50 lần so với hiện tại.
Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP. HCM, Bảng giá đất mới này so với bảng giá đất hiện đang áp dụng theo Quyết định 02 ngày 16/1/2020 của UBND TP. HCM chỉ tăng khoảng 7 lần (tính trung bình).
Ngoài ra, bảng giá đất theo quyết định 02 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) ở mức 3,5 lần. Do đó, thực tế bảng giá đất điều chỉnh dự kiến tại dự thảo bảng giá đất vừa công bố chỉ tăng khoảng 2,5 lần và bằng khoảng bằng 70% mặt bằng giá thị trường.
Sở TN&MT TP. HCM dẫn chứng trường hợp giá đất tại tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi theo Quyết định 02 là 162 triệu đồng một m2, bằng mức tối đa của khung giá đất theo pháp Luật Đất đai năm 2013.
Năm 2021, UBND TP.HCM cũng đã phê duyệt giá đất cụ thể (giá thị trường) cho căn nhà thuộc tầng trệt là 680 triệu một m2, nếu tính theo cách nội suy (áp dụng công thức toán học để tính toán và dự đoán giá trị cần thiết), giá đất thị trường tại khu vực này tương ứng với 970 triệu một m2. Do đó, Sở TN&MT TP. HCM đánh giá bảng giá đất dự kiến điều chỉnh cho tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi có giá 810 triệu một m2 là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.
Nâng giá đất tiệm cận với thị trường
Sở TN&MT TP. HCM cho biết, qua đánh giá sơ bộ thì nhóm có ảnh hưởng nhiều bởi bảng giá đất mới là cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối chiếu với pháp luật đất đai năm 2013 với pháp luật đất đai năm 2024, các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15-10-1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích vượt hạn mức thì thu theo bảng giá đất năm 2005. Các trường hợp sử dụng đất còn lại thì xét theo nguồn gốc và các mốc thời điểm sử dụng đất để có tỉ lệ thu thích hợp.
Cũng theo sở TN&MT TP. HCM, dự thảo nghị định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do Chính phủ sắp ban hành thì tỉ lệ thu xét theo mốc thời điểm từ 10-50% bảng giá đất dự kiến điều chỉnh.
Ngoài ra người sử dụng đất thuộc diện gia đình chính sách, người có công, hộ nghèo sẽ miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
"Bảng giá đất dự kiến điều chỉnh thực chất đang đưa giá đất theo quy định từng bước tiệm cận với mặt bằng chung của thị trường, góp phần tích cực cho sự công bằng, minh bạch cho các nhóm sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách nhà nước. Việc sử dụng đất vì thế sẽ tiết kiệm hơn", sở TN&MT TP. HCM đánh giá.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, sắp tới Chính phủ sẽ có những điều chỉnh các mức thu (tỉ lệ %) cho phù hợp với tình hình thực tiễn, hạn chế việc tăng đột biến các khoản thu.
Tác động đến thị trường bất động sản TP. HCM
Theo số liệu của CBRE, trong năm 2022, mức giá chào bán sơ cấp trung bình ở thị trường TP Thủ Đức là 145 triệu đồng mỗi m2 đất đối với nhà phố và 188 triệu đồng một m2 đất biệt thự. Sang năm 2023, bất động sản liền thổ tại đây khoảng 255 triệu đồng một m2 (tính trên diện tích đất).
Nghiên cứu của Cushman & Wakefield (công ty dịch vụ bất động sản), giai đoạn năm 2013-2016, giá nhà liền thổ TP HCM khoảng 46 triệu đồng một m2, hiện tại trung bình từ 400 triệu đồng một m2. Hầu hết nguồn cung nhà liền thổ đang triển khai tại TP HCM 5 năm qua tập trung ở các quận/huyện ngoại thành như Bình Chánh, Nhà Bè, TP Thủ Đức, quận 12. Còn theo Bộ Xây dựng, năm 2023 giá bán nhà liền thổ với các dự án mới tại TP HCM dao động 140-400 triệu đồng một m2.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất theo dự thảo của sở TN&MT TP. HCM cơ bản không làm thay đổi giá trị giao dịch thứ cấp với các loại hình bất động sản hiện hữu (nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư) vì bảng giá đất này thấp hơn giá trị thực 20-30%.
Theo ông Tuấn, bản thân các loại hình bất động sản này cũng sẽ không xuất hiện tình trạng tăng giá đột biến trong các giao dịch sang nhượng thứ cấp (chủ sở hữu tài sản mua đi bán lại) dù có áp dụng bảng giá đất mới thời gian tới. Tuy nhiên mức giá mới sẽ tác động nhiều đến thị trường sơ cấp, cụ thể ở đây là các dự án triển khai sau 1/8 tới đây.
Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, sở TN&MT TP. HCM cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất mới đang đưa giá đất theo quy định từng bước tiệm cận với mặt bằng chung của thị trường, góp phần tích cực cho sự công bằng, minh bạch với các nhóm sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, sử dụng đất vì thế sẽ tiết kiệm hơn. Sắp tới Chính phủ sẽ có những điều chỉnh các mức thu cho phù hợp với tình hình thực tiễn, hạn chế việc tăng đột biến các khoản thu.
