Thông tin vừa được Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề cập trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản về việc đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện ý kiến của Thủ tướng chỉ đạo phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo HoREA, ở phía Nhà nước, hầu như tất cả các kiến nghị, đề xuất của Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đều đã được các cơ quan có thẩm quyền lắng nghe, xem xét, giải quyết ở cả 3 cấp: Một là, sửa đổi, bổ sung một số quy định của luật nhằm xây dựng thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững và tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng; Hai là, sửa đổi, bổ sung một số quy định của các văn bản dưới Luật; Ba là, đã bước đầu tháo gỡ được một số vướng mắc, khó khăn trong công tác thực thi pháp luật của các địa phương.

Nhưng, Hiệp hội đánh giá, ở phía doanh nghiệp bất động sản đến nay chưa triển khai tích cực ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng về yêu cầu phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm.

Đối với các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp đã có một số doanh nghiệp chủ đầu tư đã thực hiện giảm giá bán nhưng mức độ giảm giá chưa đáng kể, chủ yếu là các chủ đầu tư thực hiện chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng để “cố neo giữ giá”.

HoREA nêu, từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc thị trường, mất cân đối sản phẩm nhà ở.

Điển hình tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 72%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 vẫn chiếm tỷ lệ 66,37%. Trong lúc phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 28%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tỷ lệ 33,63%. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ chỉ chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân.

“Phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì trên thực tế lại chiếm tỷ lệ lớn nhất đến 70-80% áp đảo thị trường nhà ở dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường bất động sản và ngốn một nguồn lực lớn của xã hội, mà xét về mặt kinh tế thì đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả”, HoREA đề cập.

Tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình kim tự tháp thị trường nhà ở hiện nay bị “lộn ngược đầu”, mất cân đối, không bền vững.

Hiệp hội nhìn nhận, theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

Hiệp hội nhận thấy, một số dự án nhà ở được phê duyệt, theo mục tiêu ban đầu là dự án nhà ở bình dân, dự án nhà ở trung cấp đã được chủ đầu tư “tút” lại, chuyển thành dự án nhà ở với “mác” nhà ở cao hơn, thậm chí “đánh vống” là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, nên thị trường thiếu hẳn loại nhà ở bình dân. Đồng thời, thị trường cũng rất thiếu nhà ở xã hội do vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội còn khó hơn cả dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, để hưởng ứng lời kêu gọi của Thủ tướng, Hiệp hội đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp.

Hiệp hội đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia thực hiện “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030” để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường, nhất là đối với các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã đăng ký tham gia chương trình này.

Hiệp hội đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản tham gia thực hiện các chương trình xây dựng lại nhà chung cư cũ, chương trình chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch, chương trình chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ lụp xụp tại các địa phương, nhất là tại các thành phố trực thuộc Trung ương.

Hiệp hội đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 34 Luật Nhà ở 2023, để chuẩn hóa quy trình, thủ tục hành chính xét duyệt dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư có sử dụng đất.

Hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét hoàn thiện Đề án Luật Đất đai (sửa đổi) xây dựng cơ chế, chính sách về sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm để thực hiện các dự án bất động sản, trong đó có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.