Sau thời gian trầm lắng kéo dài suốt 6 tháng đầu năm, càng về cuối năm 2023, thị trường bất động sản (BĐS) đang dần phục hồi khi rổ hàng tháng sau được đưa ra thị trường nhiều hơn tháng trước và giao dịch cũng được cải thiện

Cụ thể, Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý III/2023 vừa qua, cả nước có 21 dự án nhà ở thương mại với 7.633 căn hoàn thành, tăng 300% so với quý trước đó.

Tương tự, dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai: Có 47 dự án với 8.208 căn, tăng 132,28% so với quý II/2023.

Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, trong quý đã hoàn thành 36 dự án với 1.627 ô/nền, tăng 144% so với quý II/2023.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet

Về giao dịch, theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản (Vars), nếu quý II/2023, thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I/2023 thì đến quý III/2023, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II/2023 và hơn 2 lần so với quý I/2023. Dự kiến con số này sẽ tiếp tục đà tăng vào quý IV/2023. Tuy nhiên, theo số liệu tổng hợp của VARS, con số này chỉ bằng khoảng 10% so với tổng giao dịch thời điểm trước COVID-19.

Đáng chú ý, mặc dù diễn ra trong tình trạng hết sức trầm lắng, tuy nhiên, giá nhiều phân khúc bất động sản vẫn tăng mạnh. Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, đến cuối quý III/2023 vừa qua, giá chung cư ở Hà Nội đã tăng 19 quý liên tiếp.

Nhu cầu tăng thúc đẩy giá bất động sản thiết lập mặt bằng mới

Theo Vars, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường BĐS khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu của VARS cho thấy, trong 10 năm qua, giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Mặt khác, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Như vậy, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, theo ước tính, mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa. Tuy nhiên, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc.

“Là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá cả BĐS sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Tuy nhiên, nhìn chung giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024”, Vars nhận định.

Theo Vars, thực tế hiện nay, những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã phát huy tác dụng. Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng. Tuy nhiên, cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân ở thời điểm hiện tại.

Hơn thế nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của số đông này. Đồng thời, điều kiện vay vốn “ngặt nghèo", khó thỏa mãn cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường cũng suy giảm.

Hơn nữa, khó khăn trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội bao gồm việc xử lý thủ tục đầu tư, tiếp cận vốn, bán hàng,... cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà vì nó tác động tới tiến độ bàn giao và xây dựng nhà ở. Càng mất nhiều thời gian để khắc phục các vướng mắc đầu vào nói trên thì càng có nhiều khả năng giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao hơn.

Ngoài ra theo Vars, thời gian gần đây, rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn sản phẩm bất động sản để thu hồi nợ. Hàng triệu khoản vay với tài sản đảm bảo là BĐS dự kiến sẽ đến hạn vào thời gian tới. Kết quả của các khoản vay và cách “con nợ" chọn để giải quyết khoản tài chính này đều có thể ảnh hưởng đến giá nhà. Việc người vay chọn cách bán nhà hay bị phát mãi nhà đều sẽ khiến nguồn cung nhà tăng lên, qua đó làm chậm tốc độ tăng giá trên thị trường.

“Dự báo, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai”, Vars nhận định.