Nhiều người đặt câu hỏi, vì đâu nguồn cung nhà ở Tp.HCM liên tục sụt giảm, chưa có dấu hiệu cải thiện suốt nhiều năm qua.

Mới đây, phản hồi thông tin Tp.HCM không có dự án bất động sản mới mở bán, ông Vũ Anh Dũng, Phó Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, trong 2 tháng đầu năm, Sở này nhận được 2 hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn, tuy nhiên qua xem xét thì cả 2 dự án đều chưa đủ điều kiện

Số liệu từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM cho thấy, năm 2022 có 2 dự án nhà ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, năm 2023 có 2 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong quý 1/2024 chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Chia sẻ về điều này, ông Dũng cho biết, yếu tố pháp lý dự án ảnh hưởng lớn đến nguồn cung. Ngoài ra, nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư còn vướng các thủ tục về nghĩa vụ tài chính, đất đai, quy hoạch, thậm chí có dự án phải rà soát lại pháp lý dự án, nguồn gốc đất… Do đó, khi Sở Xây dựng xem xét đủ điều kiện huy động vốn thì các dự án nhà ở thuộc các trường hợp này sẽ không đáp ứng.

Theo ông Dũng, việc xác định cụ thể dự án đang vướng mắc, đã được tháo gỡ vướng mắc tại từng thời điểm là rất khó xác định, do các dự án nhà ở sẽ trải qua nhiều bước thủ tục đầu tư khác nhau theo các quy định pháp luật khác nhau có liên quan.

Cũng từng nhấn mạnh về vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời thiếu hụt nguồn cung nhà ở suốt nhiều năm qua.

Ngoài vấn đề pháp lý thì các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, phê duyệt quy hoạch và kỹ thuật phòng cháy chữa cháy... cần có một cái nhìn tổng quan hơn và hướng giải quyết mang tính tổng thể. Nếu cần thay đổi luật, cần trình Quốc hội thông qua và có sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng Chính phủ hoặc Chủ tịch UBND các tỉnh thành để quyết định trong trường hợp cần thiết.

"Việc thực hiện đầu tư quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tình trạng này làm giảm nguồn cung trên thị trường và đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở thương mại luôn được đặt ra hàng đầu đối với các thành phố lớn", TS Khương nhấn mạnh.

Theo ông Sử Ngọc Khương, từ góc độ quản lý Nhà nước, chúng ta cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản liên quan vướng mắc pháp lý. Riêng trên địa bàn TP.HCM có tới 143 dự án bất động sản “đứng hình” vì vướng pháp lý, và cũng có tới 357 dự án (chiếm 24,7%) dự án “treo", chủ yếu do vướng mắc về phương án giá bồi thường. Việc này khiến cho các chủ đầu tư không thể “bung hàng” mới trong vài năm gần đây.

Tổng kết năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết nguồn cung bất động sản năm 2023 tiếp tục hạn chế ở tất cả phân khúc, trong đó, nhà ở thương mại hoàn thành 52 dự án với gần 16.000 căn, chưa bằng một nửa năm ngoái. Loại hình nghỉ dưỡng kết hợp và văn phòng lưu trú hoàn thành 17 dự án, bằng 56% năm 2022. Điều này đã khiến giá căn hộ sơ cấp lại liên tục được đẩy tăng cao, do nguồn mở bán mới hạn chế.

Theo báo cáo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý 4/2023 của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, lượng nguồn cung căn hộ mới tại Tp.HCM giảm mạnh 54%, với 8.700 căn và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm tới 98% so với năm 2022.

Nguồn cung giảm đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu; và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án đã được tiền mở bán, chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

"Nền kinh tế dự kiến tiếp tục nhiều khó khăn, ảnh hưởng tới dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản. Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, nhưng phải đến năm 2025 mới hiệu lực, nên chưa thực sự tác động rõ rệt tới thị trường trong ngắn hạn. Năm 2024, nguồn cung chào bán mới dự kiến vẫn ở mức khá hạn chế và tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp", đại diện CBRE nhấn mạnh.