Trong báo cáo về ngành bất động sản (BĐS) vừa công bố, Công ty Chứng khoán VNDirect đánh giá khó khăn lớn nhất của thị trường đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024.

Vấn đề thanh khoản doanh nghiệp BĐS vẫn đáng lo ngại

Chuyên gia của VNDirect cho rằng, thị trường đã xuất hiện một số dấu hiệu tích cực từ việc các doanh nghiệp BĐS chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2023 và năm 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về dòng tiền.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, công ty chứng khoán này nhận thấy rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp BĐS đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023 và Nghị quyết số 33/2023.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp BĐS vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn, cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.

Rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển BĐS, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (tăng 3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối năm 2023 và 124.200 tỷ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ) trong năm 2024, theo ước tính của VNDirect.

Bên cạnh đó, giá trị trái phiếu phát hành trong hơn nửa đầu năm 2023 của lĩnh vực BĐS duy trì ở mức thấp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ảm đạm do tâm lý thị trường thận trọng khiến dòng tiền không tìm đến kênh đầu tư như là trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, số doanh nghiệp chậm trả lãi và nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức cao (59 doanh nghiệp, theo HNX) tính đến cuối quý II/2023.

Trong khi việc huy động vốn của doanh nghiệp BĐS từ thị trường trái phiếu vẫn ảm đạm, VNDirect nhìn nhận việc lãi suất giảm giúp thị trường dần “rã đông”, áp lực chi phí lãi vay của các doanh nghiệp phát triển BĐS đã phần nào hạ nhiệt.

Cụ thể, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các NHTM đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động từ 6%-7%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS.

Tuy nhiên, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực BĐS vẫn ở mức cao 13-14%. Chuyên gia của VNDirect cho rằng, thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%.

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh vẫn gặp khó khăn, VNDirect nhận thấy các doanh nghiệp phát triển BĐS đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao.

Tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước lần lượt giảm 3,9% và 13,2% so với đầu năm. VNDirect cho rằng điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng do diễn biến ảm đạm của thị trường BĐS.

Nhìn chung, chuyên gia của VNDirect đánh giá các doanh nghiệp BĐS hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013, với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS trong 2011-2013.

Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Các hệ số về khả năng thanh khoản đã được cải thiện nhẹ trong quý II vừa qua.

Các nút thắt pháp lý cần được tháo gỡ quyết liệt hơn

Trong nửa đầu năm 2023, hàng loạt chính sách đã được ban hành có lợi cho thị trường BĐS dân cư như Nghị quyết 08 cho phép giãn nợ và hoán đổi nợ trái phiếu sang tài sản khác giúp giảm áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp BĐS trong ngắn hạn.

Hay Nghị quyết 33 là tiền đề cho nhiều chính sách hỗ trợ khác, cùng với Nghị quyết 08 cho phép chủ đầu tư gia hạn nghĩa vụ trả nợ, giảm áp lực thanh khoản,... Cùng với đó, việc triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cũng được kỳ vọng sẽ tạo "cú hích" cho thị trường BĐS.

Ngoài ra, Nghị định số 10/2023 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cũng tạo cơ chế thông thoáng hơn cho địa phương trong việc cấp giấy chứng nhận đầu tư cho căn hộ du lịch, giao đất cho chủ đầu tư dự án và giải quyết tình trạng chậm phê duyệt tiền sử dụng đất khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài,…

VNDirect kỳ vọng Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024 sẽ đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực BĐS khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024-2025.

"Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách (tác động đến kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu) để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất, nhằm thúc đẩy những phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà", chuyên gia của VNDirect đánh giá.

Đặc biệt, với phân khúc nhà ở xã hội, VNDirect cho rằng, đây sẽ là phân khúc có thể trở thành phương án “cứu cánh” dòng tiền cho các nhà phát triển BĐS với gói tín dụng lãi suất thấp. Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng giống như “cơn mưa giữa trời nắng hạn”, có thể giải tỏa khó khăn cho người mua nhà. Do đó, nhiều doanh nghiệp phát triển BĐS sẽ tận dụng việc tham gia phân khúc này để hỗ trợ cho dòng tiền doanh nghiệp.

Tuy nhiên, đánh giá về triển vọng ngắn hạn của thị trường BĐS nhà ở, chuyên gia của VNDirect cho biết, thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối năm 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn.

"Có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy chúng tôi cho rằng thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn", chuyên gia của VNDirect nhìn nhận.