Động thái “săn mồi” chỉ xuống tiền nhanh khi chủ nhà rất kẹt tiền

Theo ghi nhận, bất động sản nhà phố bắt đầu có giao dịch trở lại từ quý 3/2023, dù vẫn còn rất chậm vì người mua đều thận trọng chờ đợi quan sát thêm. So với giá chủ nhà kỳ vọng ở đỉnh đầu 2022, những căn nhà có thể chốt giao dịch đều đã phải giảm trung bình 5%-10% cho các bất động sản có giá trị dưới 7 tỷ, và giảm trên 15% cho các bất động sản giá trị trên 10 tỷ.

Tháng 6/2023, anh Hải mua căn nhà ở quận 12 với giá chỉ 9,5 tỷ. Căn nhà có hẻm xe hơi, diện tích gần 120m2 xây 5 tầng. So với giá 12,5 tỷ chủ nhà rao cuối 2021 và 12 tỷ kỳ vọng chốt được vào giữa 2022, thời điểm này căn nhà đã giảm 2,5 tỷ, gần 21%.

Được biết, căn nhà này anh Hải đã quan tâm khá lâu vì có vị trí thuận tiện về nơi anh sống ở Gò Vấp và dòng tiền cho thuê khá tốt 40 triệu/tháng. Tuy nhiên, ban đầu giá cao quá khả năng, chủ nhà lại rất chắc giá không bớt nên anh cũng đành rút lui.

Bẵng đi một thời gian, chủ nhà liên hệ lại đề nghị giảm còn 11 tỷ. Lúc này toàn thị trường đã chậm lại nên anh cũng không mấy mặn mà, nhưng khi chủ nhà chấp nhận giảm xuống 10 tỷ anh bắt đầu chú ý lại. Khi tìm hiểu thêm thì anh Hải biết chủ nhà đang vay ngân hàng hơn 5 tỷ, cộng với thời gian theo các bước giá cũng đã lâu nên biết chủ nhà đã thật sự kẹt, đã đến thời điểm tốt để có thể xuống tiền. Theo đó, anh Hải tiếp tục cò cưa thêm với chủ nhà. Cuối cùng anh cũng đã mua được căn nhà với giá 9,5 tỷ - mức giá “rẻ bất ngờ” so với giá trị căn nhà.

Giống anh Hải, chị Vy cũng là trường hợp “săn” được căn nhà giá hời, vị trí đẹp. Tháng 7/2023 chị V mua được căn nhà 4 tầng mặt tiền đường nội bộ quận Tân Bình với giá 12,8 tỷ để vừa ở vừa làm văn phòng công ty. Ý định mua nhà của chị đã có từ hơn 1 năm nay nên chị đã lùng sục khắp quận Tân Bình, Tân Phú qua hàng chục bất động sản. Thời điểm đầu 2022 khi thị trường bất động sản chưa bước vào giai đoạn khó khăn, căn nhà có diện tích, quy mô xây dựng và vị trí ngay khu vực này được giao dịch gần 15 tỷ. Tuy nhiên chủ căn nhà chị mua đang vướng nợ ngân hàng 8 tỷ (thế chấp chính căn nhà này) không còn khả năng gồng tiếp nên đành hạ giá bán sớm để xử lý công việc. Căn nhà mất 16% giá trị căn nhà so với một năm rưỡi trước đây.

Về phía người bán, một số trường hợp rơi vào tình trạng “bất đắc dĩ” mới phải bán căn nhà của mình. Giữa năm 2023 anh Cường đã phải chấp nhận bán căn nhà ở mặt tiền quận Tân Bình với giá dưới 20 tỷ. Đầu 2022, do kẹt vốn làm ăn, anh rao bán căn nhà của mình với giá 25 tỷ. Trong gần 1 năm rao bán rất ít khách quan tâm, người có thiện chí cũng chỉ trả tới 22 tỷ, nên cuối 2022 anh chấp nhận hạ kỳ vọng xuống 23 tỷ.

Tuy nhiên cuối năm 2022, thị trường bất động sản xấu hơn cả lúc đầu năm nên khách thậm chí không còn quan tâm tới mức giá trên 20 tỷ. Do quá cần vốn cho công việc kinh doanh chính, anh Cường đành chấp nhận bán căn nhà của mình với giá 19,5 tỷ. So với kỳ vọng 23-24 tỷ, số tiền thực tế bán được thấp hơn 3,5 - 4,5 tỷ, khoảng 15% - 18%.

Nếu không phải vì tình hình làm ăn không thuận lợi khi nền kinh tế gặp khó khăn và thị trường bất động sản xấu, anh Cường sẽ không bao giờ nghĩ đến việc bán căn nhà mà theo anh có quá nhiều ưu điểm và cũng đang là cơ sở kinh doanh của gia đình.

Cùng cảnh ngộ, tháng 12/2023, chị Kim buộc phải bán căn nhà 100m2 quy mô 5 tầng vừa ở vừa cho thuê ở Tp.Thủ Đức với giá chưa tới 9 tỷ. So với định giá ngân hàng 9,5 tỷ và giá có thể giao dịch giao dịch 10,5 tỷ vào cuối 2021, chị đã phải chấp nhận thiệt hại 15%. Dù rất tiếc vì căn nhà được xây dựng tâm huyết để ở và là tài sản đang tạo ra được thu nhập cho thuê khá tốt 35 triệu/tháng, nhưng chị Kim cũng buộc phải bán ngay khi có khách. Lý do theo chị Kim không thể gồng nổi khoản nợ ngân hàng 5,5 tỉ đồng, cho nên có khách hỏi là chị quyết định bán.

Ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM chỉ ra 4 điểm chung của những giao dịch bất động sản nhà phố diễn ra gần đây.

Thứ nhất, người đi mua bất động sản lúc này phần lớn là mua để sử dụng, khai thác (làm nơi ở, làm văn phòng công ty, làm nơi sản xuất kinh doanh), không nhiều người mua để dành (tích lũy) hay đầu tư.

Thứ hai, những người mua bất động sản thời điểm này đã tìm hiểu săn mồi hơn một năm nay. Họ đã ngắm nghía sàng lọc qua rất nhiều bất động sản, nên khi xuống tiền nhanh cho một bất động sản phù hợp không phải là họ ẩu mà vì họ đã nắm rất chắc thị trường.

Thứ ba, người mua là những người duy trì được hoạt động sản xuất kinh doanh tốt, nguồn tiền tích lũy và thu nhập vẫn đảm bảo tốt trong khi đa số chủ doanh nghiệp khác gặp khó khăn.

Thứ tư, người bán giảm giá sâu lúc này hầu như đều kẹt ngân hàng và việc làm ăn không thuận lợi. Trong giai đoạn bình thường họ không có ý định bán tài sản.