Thế nhưng, theo chuyên gia trong ngành, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn khó khăn muốn mua bất động sản làm của để dành thì người mua cần tính toán thêm các yếu tố. Trong đó, giữa việc mua căn hộ hay nhà phố cũng cần tính kỹ càng các yếu tố giữa hai loại hình này để quyết định.
Thứ nhất, tính đến thu nhập cho thuê
Giữa việc nhắm tới căn hộ tầm giá 2,4 tỷ cho thuê được khoảng 7 – 9 triệu đồng/tháng với việc mua căn nhà phố trong hẻm nhỏ cùng giá nhưng chỉ cho thuê được 6-7 triệu đồng/tháng, theo ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM, xét về tâm lý người đi thuê thì họ sẽ không chọn nhà hẻm.
Cùng một số tiền đi thuê người thuê sẽ ưu tiên cho môi trường sống tốt hơn nên sẽ ưu tiên chọn chung cư hơn nhà phố. Với những gia đình có con nhỏ yếu tố về khuôn viên chơi an toàn của chung cư sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn các nhà phố trong hẻm nhỏ.
Thứ hai, về mức độ tăng giá chống lạm phát trong dài hạn
Với những người trẻ có vốn sẵn có khoảng 1,4-1,5 tỉ đồng, thu nhập trên dưới 35 triệu đồng/tháng và có vay thêm. Với tầm tài chính từ 2,4-2,5 tỉ đồng, nếu xét về mức độ tăng giá chống lạm phát trong dài hạn thì nhà phố lại nhỉnh hơn chung cư.
Căn hộ thường bao gồm 55% giá trị nhà sử dụng riêng, 45% giá trị đất sử dụng chung. Nhà mặt đất thường là 75% giá trị đất, 25% giá trị nhà.
Chẳng hạn, căn nhà 25m2 ở quận 7 (Tp.HCM), 35m2 ở quận 8, hay 50m2 ở Nhà Bè, thì giá trị đất sẽ khoảng 1,8 tỷ, giá trị nhà 600 triệu. Do đó, với nguyên tắc “đất trượt giá tăng, nhà khấu hao giảm”, trong dài hạn nhà phố sẽ có mức tăng giá tốt hơn chung cư sau khi đã bàn giao vào ở.
Điều này là không kể giai đoạn trước khi giao nhà của chung cư sẽ có mức tăng giá nhanh hơn nhờ các động lực như: Mức độ hoàn thiện pháp lý, tiến độ phát triển dự án, các hoạt động marketing truyền thông dồn dập của chủ đầu tư, lướt sóng bán chênh của nhà đầu tư thứ cấp, các đợt mở bán sau đẩy giá cho các đợt mở bán trước.
Thứ ba, hiệu quả của mục tiêu “mua nhà để dành”
Đây cũng là yếu tố mà người trẻ mua nhà nên tính đến.
Với số tiền khoảng 1,4 tỉ đồng, tổng tiền lãi gửi tiết kiệm 5%/năm của 1,4 tỷ và tiền lãi vay 11%/năm của 1 tỷ (tạm bỏ qua lãi kép tiền gửi và tiền lãi giảm dần theo dư nợ) là 180 triệu/năm, trừ đi thu nhập từ tiền cho thuê được 80 triệu. Vậy chi phí sử dụng vốn của món tiền 2,4 tỷ này khoảng 100 triệu/năm.
Giả sử 5 năm sau nhà đầu tư lấy lại nhà để ở, vậy tổng vốn bỏ vào tài sản này khoảng 3 tỷ. Thời điểm đó, nếu giá trị bất động sản tăng lên dưới 3 tỷ là xem như 5 năm qua công cốc, mục tiêu mua nhà để dành chống trượt giá của bạn xem như phá sản. Và khả năng để căn nhà phố tăng từ 2,4 tỷ lên hơn 3,5 tỷ thậm chí còn khả thi hơn so với căn chung cư 2,4 tỷ tăng lên được 3 tỷ sau 5 năm bàn giao.
Ngoài ra, các yếu tố về mức giá, diện tích và môi trường sống cũng cần được quan tâm khi quyết định chọn mua loại hình bất động sản nào.
Theo ông Lê Quốc Kiên, có một sự thật là tâm lý người mua thường “thích mua chung cư mới, đặc biệt chung cư đang triển khai xây dựng, dù giá cao và còn rủi ro dự án không thể về đích” hơn là “mua những chung cư đã bàn giao vào ở có giá rẻ hơn”. Do đó, trong cùng một vị trí và phân khúc, những chung cư đã bàn giao vào ở giá sẽ luôn thấp hơn những chung cư mới mở bán đang trong quá trình xây dựng.
Với nhà phố trong dân, nếu xác định mua để dành sau này ở, người trẻ cần tính toán xem mình có phù hợp với môi trường sống trong những khu dân cư cũ, hẻm nhỏ, dân cư hơi phức tạp hay không.
