Tại báo cáo thị trường Hà Nội vừa được Savills công bố, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội đánh giá, đang có sự mất kết nối giữa nguồn cung và nguồn cầu ở Hà Nội, đặc biệt là nhà ở bình dân. Tức là, nguồn cung căn hộ hiện đã xuống mức thấp kỷ lục trong nhiều năm trong khi nhu cầu vẫn lớn khiến mặt bằng giá tăng cao.
Báo cáo của Savills cho thấy, nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2023 đạt 2.876 căn, đã tăng 52% theo quý nhưng vẫn giảm 1% theo năm. Trong đó, nguồn cung chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện hữu với 2.273 căn, chiếm 79% thị phần. Chỉ có 21% còn lại đến từ 4 dự án mới (Skyline West Lake, Epic Tower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria).
Nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo quý và 41% theo năm, với 11.911 căn.
“2023 cũng là năm nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn. Trong đó, hạng B chiếm 84% nguồn cung”, Savills cho biết.
Năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm - Ảnh Savills
Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ được cải thiện đáng kể. Số lượng căn bán được đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%.
Cung giảm trong khi cầu lớn khiến giá chung cư vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Trong quý IV, giá sơ cấp ở mức 58 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm.
Theo Savills, giá sơ cấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Cùng với đó, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.
Về từng khoảng giá, các căn hộ có giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm.
Trong khi đó, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.
Dự báo trong năm 2024, Savills cho biết, 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 12.100 căn hộ ra thị trường. Hạng B vẫn chiếm áp đảo thị phần, khoảng 79%.
Các dự án đại đô thị sẽ đóng góp 35% nguồn cung tương lai. Trong đó bao gồm nguồn cung đến từ các dự án lớn trong tương lai như Vinhomes Cổ Loa (385 ha), BRG Smart City (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha).
Tại các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026. Cải thiện cơ sở hạ tầng, nhà ở giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt, Savills nhận định.
Báo cáo của Savills cũng cho thấy, thị trường biệt thự liền kề vẫn duy trì sự ảm đạm khi nguồn cung mới chỉ có vỏn vẹn 87 căn. Tính cả năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm và thấp nhất trong 10 năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.
Số lượng giao dịch trong quý IV/2023 cũng giảm 37% theo quý và 67% theo năm xuống còn 64 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm % theo quý và 12 điểm % theo năm. Năm 2023, chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ trong 2023 chỉ đạt 36%.
Theo Savills, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho giá cao khiến giá sơ cấp tăng. Giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 đất, chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý III/2023. Giá liền kề cải thiện 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.
“Giá sơ cấp cao sẽ chuyển nhu cầu sang thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn”, Savills cho biết. Hiện giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn 40%.
