Chia sẻ về xu hướng thị trường bất động sản trong báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản vừa công bố, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS) cho rằng, với pháp lý bất động sản, Chính phủ tiếp tục có các giải pháp tháo gỡ cho các dự án vướng pháp lý, qua đó gia tăng nguồn cung.

Theo vị này, nguồn cung sơ cấp dự kiến phục hồi vào đầu 2024 khi pháp lý cải thiện. Trong khi đó, nguồn cung thứ cấp ngừng giảm giá.

“Quan sát cho thấy, 3 tháng trước nhiều nhà đầu tư F1, F2 bán lại bất động sản với giá chiết khấu cao. Hiện tại hầu như không thấy nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ”, ông Khôi đề cập.

Về nguồn vốn dồi dào cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Ông Khôi chia sẻ, phía Đất Xanh làm việc với các ngân hàng thấy được ngân hàng hiện dư thanh khoản. Từ nay tới cuối năm ngân hàng dồi dào nguồn vốn.

“Niềm tin của thị trường, của người mua nhà đất đang được củng cố trở lại, là tín hiệu tích cực cho thị trường sắp tới”, ông Khôi nêu.

Từ nay tới cuối năm, một số chủ đầu tư đã ra hàng sẽ tiếp tục đẩy mạnh ra hàng với việc tung chính sách bán hàng hấp dẫn, đặc biệt là các thị trường Cần Thơ, Phú Quốc, ven TP.HCM. Tại trường Hà Nội và TP.HCM sẽ có khởi sắc nhưng số lượng sản phẩm ra chưa cao so với tiềm năng thị trường.

Chủ đầu tư sẽ tích cực “gom booking”, giảm số tiền đặt chỗ để kích cầu. Có dự án giảm tiền booking từ 50 triệu xuống 30 triệu, 30 triệu xuống 20 triệu, thậm chí có dự án giảm từ 20 triệu xuống còn 10 triệu.

Đặc biệt, chủ đầu tư hiện rất quan tâm tới môi giới sau thời gian thiếu hụt cung môi giới do họ chuyển nghề. Chủ đầu tư sẽ tăng phí môi giới, phí môi giới tại Hà Nội, TP.HCM có xu hướng tăng từ 10-20%, thưởng nóng tại một số dự án tăng từ 8 triệu lên 15 triệu, 10 triệu lên 20 triệu…

Thực tế, sau thời gian gặp nhiều khó khăn, môi giới bất động sản khá cẩn trọng, họ lựa chọn khi chốt sản phẩm phân phối. Đất Xanh trao đổi với các đơn vị môi giới trong dữ liệu của mình, hỏi họ điều gì họ quan tâm khi phân phối, phần lớn đánh giá pháp lý dự án là quan trọng, phí trả nhanh, uy tín chủ đầu tư, sản phẩm phù hợp, chú trọng truyền thông cho dự án…

“Người môi giới quay trở lại thị trường chưa? Phần lớn còn nhiều ưu tư khi quay trở lại. Thực tế 12 tháng qua khá nhiều môi giới đổi nghề. 38% được khảo sát nhận xét sẽ quay lại, 27% đã đổi nghề, 24% phân vân, 11% đã quay lại nghề trong quý 3”, ông Khôi chia sẻ.

Với khách hàng, khảo sát loại hình bất động sản ưu tiên cho thấy, ở đô thị lớn, căn hộ là sản phẩm được ưa chuộng. Ở đô thị vệ tinh, biệt thự nhà phố được quan tâm. Với đô thị vệ tinh trước đây, đa số ưu tiên mua đất nền nhà phố riêng lẻ. Hiện nay nhiều người mua để ở đô thị vệ tinh bắt đầu di chuyển lên chung cư, đặc biệt với dự án có cơ sở vật chất tốt. Đây là xu hướng tiếp tục phát triển ở đô thị vệ tinh, đô thị hạng 2,3.

3 kịch bản cho quý 4

Trong tương lai, yếu tố nào quan trọng nhất với thị trường bất động sản? TS. Khôi cho rằng vẫn quay lại câu chuyện lãi suất, cung tiền trong 2023 cũng như 2024, tỷ giá, lạm phát, GDP, FDI, niềm tin của người mua.

Lãi suất hiện đã giảm, tỷ giá sau thời gian có dấu hiệu tăng thì Chính phủ đã có chính sách giữ ổn định. Lạm phát đang giữ trong tầm kiểm soát, thậm chí ở mức thấp. FDI tiếp tục giữ ổn định. Trong khi đó, hiện niềm tin thị trường đang quay trở lại.

Dự báo thị trường quý 4, chuyên gia DXS đưa ra 3 kịch bản gồm kịch bản kỳ vọng, lý tưởng và thách thức.

Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tiếp tục giảm, lãi suất thấp, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ 20-30%. Kịch bản lý tưởng, lãi suất dưới 10%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 30-40%. Kịch bản thách thức, lãi suất vượt 14%, là kịch bản chuyên gia cho rằng khó xảy ra.

“Chúng tôi phần lớn kỳ vọng thị trường quý cuối 2023 nằm giữa kịch bản kỳ vọng và lý tưởng. Tới cuối 2024 là thời điểm bắt đầu có những biến chuyển trên thị trường, đi vào chu kỳ phục hồi như trước đây”, ông Khôi nhận định.

Khi nào là điểm phục hồi? Chuyên gia cho rằng, trong 2023 là năm kéo dài sự suy giảm, khó khăn của thị trường. Lý do là kinh tế vĩ mô có biến động về siết tín dụng, thanh lọc thị trường. Hiện tại niềm tin người mua cơ bản củng cố, không có cắt lỗ sâu, hiện cho phép đảo nợ khoản vay giữa các ngân hàng… những điều này tạo ra biến chuyển tích cực thời gian qua. Từ cuối 2023 đầu 2024 thị trường sẽ có những biến đổi, ghi nhận cải thiện trên thị trường.

Nhìn chung, chuyên gia DXS đánh giá, nguồn cung tiếp tục khan hiếm nên các chủ đầu tư lớn sẽ phải giải quyết hàng tồn kho trước mới tung ra sản phẩm mới. Nguồn cung phần lớn từ thị trường Cần Thơ, Phú Quốc…

Về cầu, hiện vượt qua giai đoạn khó khăn nhất của cầu trên thị trường khi niềm tin khách hàng được củng cố. Quan sát trên thị trường, một số nhà đầu tư bất động sản lớn đã xuống tiền thời gian qua. 3-6 tháng tới sẽ thấy được sự đi đầu của nhóm nhà đầu tư này.