"Khắc nghiệt" thị trường bất động sản 2023

Năm 2023 là một năm tương đối “khắc nghiệt” với thị trường và nhân sự ngành bất động sản nhưng cũng là khoảng thời gian thanh lọc giúp thị trường loại bỏ các nhân tố “chưa phù hợp”.

"Khắc nghiệt" thị trường bất động sản 2023

Cung – cầu không gặp nhau

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, năm 2023 tuy có sự cải thiện theo thời gian, nhưng nhìn chung, nguồn cung năm 2023 vẫn thiếu hụt, nghèo nàn. Tổng nguồn cung cả năm 2023 đạt 55.329 nghìn sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid 19.

Rất hiếm dự án mới được phê duyệt, hàng nghìn dự án dở dang bị “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý, một lượng không nhỏ dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn, chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.

Riêng với phân khúc NOXH, hiện mới ghi nhận 46 dự án được hoàn thành với 20.210 căn, đạt 4,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021-2025.

Cầu ở thực luôn hiện hữu nhưng không có cơ hội chuyển thành nhu cầu do nguồn cung hạn chế và mặt bằng giá bán quá cao, trong khi thu nhập của người dân hầu hết bị ảnh hưởng vì tình hình kinh tế chung.

Cầu đầu tư bị ảnh hưởng rõ rệt khi khách hàng/nhà đầu tư dần mất niềm tin vào thị trường BĐS. Tuy có dấu hiệu được cải thiện theo đà phục hồi của thị trường. Nhưng chưa thể lấy lại phong độ như thời kỳ trước. Cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, không còn “đất sống”. Lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng cùng với xu hướng thắt chặt chi tiêu khiến sức cầu ngày càng suy giảm.

Cũng theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ tăng dần qua các quý, nhưng lượng giao dịch còn phụ thuộc nhiều vào số lượng nguồn cung. Tổng giao dịch từ quý 1 đến quý 4/2023 lần lượt là: 2.700; 3.700; 5.778; 5.710 sản phẩm.

Tổng giao dịch cả năm 2023 đạt 18.600, tương đương với năm 2022 (nửa đầu năm 2022 thị trường vẫn duy trì ở mức bình thường, chỉ bắt đầu khó khăn kể từ thời điểm giữa tháng 5/2022), bằng 17% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch covid 19.

Sự cải thiện này là nhờ vào 3 yếu tố chính: niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư ngày càng được củng cố; Thiện chí bán hàng rõ rệt của các CĐT thông qua việc áp dụng hàng loạt chính sách ưu đãi chưa từng có; Càng về cuối năm, nguồn cung càng được cải thiện, tăng thêm sự lựa chọn cho khách hàng/nhà đầu tư.

Quảng cáo

Tình trạng cắt lỗ đất nền, biệt thự/liền kề cơ bản được kiểm soát và ổn định dần theo thời gian. Tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, giá bán các phân khúc này đã đi ngang, thậm chí có nơi tăng nhẹ 3-5%.

Mặc dù tình hình kinh tế chung không khả quan, thị trường BĐS cũng ghi nhận sự khó khăn, nhưng nền giá vẫn được nhận xét là tương đối cao so với cả giá trị thực lẫn khả năng tài chính của người dân. Đặc biệt là giá bán tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM (Giá bán trung bình CHCC tại HN là 51,7 triệu đồng/m2; tại TP.HCM là 71 triệu đồng/m2).

Doanh nghiệp đối mặt với khó khăn

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, thị trường BĐS năm 2023 gặp rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, sau một khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài và có dấu hiệu “khởi phát” kể từ tháng 5/2022, khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng.

Khoảng thời gian này là hệ quả của quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để chúng ta nhận ra có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi.

Sức khỏe nội tại của Doanh nghiệp BĐS Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao. Năm 2023 có 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022. Có 3.705 doanh nghiệp BĐS ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. Tuy nhiên, trong năm 2023 đã có 2.270 doanh nghiệp BĐS quay trở lại hoạt động, tăng 9,1% . Hàng nghìn môi giới BĐS mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động.

Là năm chứng kiến nhiều phi vụ “lừa đảo”, “vi phạm pháp luật” quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn.

Bên cạnh đó, rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý: Phân khúc BĐS cần không có. Phân khúc BĐS vượt quá khả năng tài chính của người dân dẫn đến tồn kho cao. Nhà ở xã hội “nơi cháy hàng”, “nơi ế chỏng chơ”. Ngân hàng thừa tiền, doanh nghiệp thiếu vốn.

"Tuy nhận được sự trợ lực từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng nhưng giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường BĐS Việt Nam cần phải có đủ thời gian xem xét, nắn chỉnh", ông Nguyễn Văn Đính nói.

Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc... Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Bên cạnh đó, lực lượng Môi giới BĐS phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng gia tăng. Tính đến thời điểm 6 tháng đầu năm 2023, có đến 30-40% Môi giới phải nghỉ việc (cả chủ động và thụ động). Đến thời điểm cuối năm 2023, tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có tới 15%-25% Môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.

"80-85% Môi giới bỏ nghề đều thuộc nhóm đối tượng mới hoặc tay ngang, chưa có nhiều tích lũy", ông Đính nhấn mạnh.

Theo markettimes.vn Copy

Cùng chuyên mục Thị trường

Quỹ ETF tái cơ cấu danh mục ra sao trong kỳ quý III/2025?

Trong tháng 7, HOSE sẽ thực hiện đánh giá chỉ số VN30 và VNFIN LEAD kỳ giữa năm với những thay đổi về cơ cấu chỉ số. Đồng thời, các chỉ số VNDIAMOND sẽ được cập nhật số liệu và tính toán lại tỷ trọng danh mục cổ phiếu thành phần. Kết quả sẽ được chính thứ

Thị trường chứng khoán “thăng hoa” sau tin Israel – Iran ngừng bắn, VN-Index tiến sát về mốc 1.370 điểm Chứng khoán Hoàng Gia đăng ký mua hàng triệu cổ phiếu SJS, SAM

Vàng trong nước quay trở lại đà tăng giá, vàng SJC lên 120,9 triệu đồng/lượng

Kết phiên sáng 3/7, giá vàng miếng SJC tại các doanh nghiệp lớn đồng loạt tăng thêm 200 nghìn đồng/lượng, lên mức cao nhất 120,9 triệu đồng/lượng. Vàng nhẫn các loại cũng bật tăng 300 nghìn đồng/lượng, phản ánh sức nóng của thị trường trong nước trong bối cảnh giá vàng thế giới tiếp tục đi lên do lo ngại về triển vọng kinh tế toàn cầu.

Sáng 26/6: Giá vàng thế giới và trong nước đồng loạt tăng Giá vàng nhẫn, vàng SJC sáng 27/6 tăng vọt

Tổng thống Mỹ thông báo đạt được thỏa thuận thương mại với Việt Nam

Theo phóng viên TTXVN tại Washington, vào lúc 10h25 sáng 2/7 (giờ địa phương), Tổng thống Mỹ Donald Trump đã đăng trên mạng xã hội Truth Social rằng ông vừa có một thỏa thuận thương mại với Việt Nam.

HAGL muốn bán 13,3 triệu cổ phiếu HNG trả nợ, sếp Bamboo Capital bán thỏa thuận 20 triệu cổ phiếu BCR Mỹ - Trung Quốc đạt được thỏa thuận dừng áp thuế trong 90 ngày

Vàng SJC vượt 120 triệu đồng, vàng nhẫn tăng vọt phiên đầu tháng 7

Sáng 1/7, giá vàng trong nước đồng loạt tăng mạnh. Trong đó, giá vàng miếng SJC tại các doanh nghiệp lớn được niêm yết trên 120 triệu đồng/lượng, vàng nhẫn được bán ra trong khoảng 116,5 - 118 triệu đồng/lượng.

Sáng 26/6: Giá vàng thế giới và trong nước đồng loạt tăng Giá vàng nhẫn, vàng SJC sáng 27/6 tăng vọt

Cổ phiếu Masan (MSN) lập đỉnh cao nhất từ đầu năm, VN-Index vượt mốc 1.370 điểm

Cổ phiếu MSN của Masan thanh khoản đột biến, tăng cận trần – lập đỉnh giá cao nhất từ đầu năm 2025. Thị trường “thăng hoa”, VN-Index tích lũy thêm gần 9 điểm, vượt mốc 1.370 điểm.

Thị trường chứng khoán “thăng hoa” sau tin Israel – Iran ngừng bắn, VN-Index tiến sát về mốc 1.370 điểm “Gánh nặng” cổ phiếu dầu khí, VN-Index “quay đầu” giảm nhẹ