"Khắc nghiệt" thị trường bất động sản 2023

Năm 2023 là một năm tương đối “khắc nghiệt” với thị trường và nhân sự ngành bất động sản nhưng cũng là khoảng thời gian thanh lọc giúp thị trường loại bỏ các nhân tố “chưa phù hợp”.

"Khắc nghiệt" thị trường bất động sản 2023

Cung – cầu không gặp nhau

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, năm 2023 tuy có sự cải thiện theo thời gian, nhưng nhìn chung, nguồn cung năm 2023 vẫn thiếu hụt, nghèo nàn. Tổng nguồn cung cả năm 2023 đạt 55.329 nghìn sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid 19.

Rất hiếm dự án mới được phê duyệt, hàng nghìn dự án dở dang bị “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý, một lượng không nhỏ dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn, chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.

Riêng với phân khúc NOXH, hiện mới ghi nhận 46 dự án được hoàn thành với 20.210 căn, đạt 4,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021-2025.

Cầu ở thực luôn hiện hữu nhưng không có cơ hội chuyển thành nhu cầu do nguồn cung hạn chế và mặt bằng giá bán quá cao, trong khi thu nhập của người dân hầu hết bị ảnh hưởng vì tình hình kinh tế chung.

Cầu đầu tư bị ảnh hưởng rõ rệt khi khách hàng/nhà đầu tư dần mất niềm tin vào thị trường BĐS. Tuy có dấu hiệu được cải thiện theo đà phục hồi của thị trường. Nhưng chưa thể lấy lại phong độ như thời kỳ trước. Cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, không còn “đất sống”. Lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng cùng với xu hướng thắt chặt chi tiêu khiến sức cầu ngày càng suy giảm.

Cũng theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ tăng dần qua các quý, nhưng lượng giao dịch còn phụ thuộc nhiều vào số lượng nguồn cung. Tổng giao dịch từ quý 1 đến quý 4/2023 lần lượt là: 2.700; 3.700; 5.778; 5.710 sản phẩm.

Tổng giao dịch cả năm 2023 đạt 18.600, tương đương với năm 2022 (nửa đầu năm 2022 thị trường vẫn duy trì ở mức bình thường, chỉ bắt đầu khó khăn kể từ thời điểm giữa tháng 5/2022), bằng 17% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch covid 19.

Sự cải thiện này là nhờ vào 3 yếu tố chính: niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư ngày càng được củng cố; Thiện chí bán hàng rõ rệt của các CĐT thông qua việc áp dụng hàng loạt chính sách ưu đãi chưa từng có; Càng về cuối năm, nguồn cung càng được cải thiện, tăng thêm sự lựa chọn cho khách hàng/nhà đầu tư.

Quảng cáo

Tình trạng cắt lỗ đất nền, biệt thự/liền kề cơ bản được kiểm soát và ổn định dần theo thời gian. Tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, giá bán các phân khúc này đã đi ngang, thậm chí có nơi tăng nhẹ 3-5%.

Mặc dù tình hình kinh tế chung không khả quan, thị trường BĐS cũng ghi nhận sự khó khăn, nhưng nền giá vẫn được nhận xét là tương đối cao so với cả giá trị thực lẫn khả năng tài chính của người dân. Đặc biệt là giá bán tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM (Giá bán trung bình CHCC tại HN là 51,7 triệu đồng/m2; tại TP.HCM là 71 triệu đồng/m2).

Doanh nghiệp đối mặt với khó khăn

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, thị trường BĐS năm 2023 gặp rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, sau một khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài và có dấu hiệu “khởi phát” kể từ tháng 5/2022, khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng.

Khoảng thời gian này là hệ quả của quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để chúng ta nhận ra có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi.

Sức khỏe nội tại của Doanh nghiệp BĐS Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao. Năm 2023 có 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022. Có 3.705 doanh nghiệp BĐS ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. Tuy nhiên, trong năm 2023 đã có 2.270 doanh nghiệp BĐS quay trở lại hoạt động, tăng 9,1% . Hàng nghìn môi giới BĐS mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động.

Là năm chứng kiến nhiều phi vụ “lừa đảo”, “vi phạm pháp luật” quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn.

Bên cạnh đó, rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý: Phân khúc BĐS cần không có. Phân khúc BĐS vượt quá khả năng tài chính của người dân dẫn đến tồn kho cao. Nhà ở xã hội “nơi cháy hàng”, “nơi ế chỏng chơ”. Ngân hàng thừa tiền, doanh nghiệp thiếu vốn.

"Tuy nhận được sự trợ lực từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng nhưng giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường BĐS Việt Nam cần phải có đủ thời gian xem xét, nắn chỉnh", ông Nguyễn Văn Đính nói.

Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc... Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Bên cạnh đó, lực lượng Môi giới BĐS phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng gia tăng. Tính đến thời điểm 6 tháng đầu năm 2023, có đến 30-40% Môi giới phải nghỉ việc (cả chủ động và thụ động). Đến thời điểm cuối năm 2023, tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có tới 15%-25% Môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.

"80-85% Môi giới bỏ nghề đều thuộc nhóm đối tượng mới hoặc tay ngang, chưa có nhiều tích lũy", ông Đính nhấn mạnh.

Theo markettimes.vn Copy

Cùng chuyên mục Thị trường

Hôm nay: Giá vàng thế giới lao dốc, giá vàng trong nước tiếp tục neo đỉnh lịch sử

Trong phiên giao dịch hôm nay, giá vàng miếng trong nước vẫn neo ở vùng đỉnh lịch sử, giá vàng nhẫn tiếp tục tăng, trong khi giá vàng thế giới lại đi ngược chiều, giảm mạnh.

Giá vàng SJC tăng nhẹ, vàng thế giới vượt 3.350 USD/ounce Sáng 20/8: Giá vàng SJC và vàng nhẫn đồng loạt giảm, mất mốc kỷ lục

Cổ phiếu “họ” Vin và ngân hàng kéo VN-Index xanh trở lại giữa “biển đỏ” gần 600 mã giảm

Bộ đôi cổ phiếu “họ” Vin và cổ phiếu ngân hàng tăng bứt phá kéo chỉ số chính VN-Index xanh trở lại trong ngày thị trường “xanh vỏ, đỏ lòng”, với gần 600 mã cổ phiếu giảm điểm.

Cổ phiếu ngân hàng “nổi sóng”, VN-Index vươn sát mốc 1.610 điểm VN-Index tăng liền 8 phiên, cổ phiếu chứng khoán - bảo hiểm - bất động sản “đua nhau” bứt phá

Cổ phiếu ngân hàng đua nhau “kịch trần”, VN-Index bứt phá vượt 1.640 điểm

Thị trường chứng khoán tiếp tục thăng hoa trong phiên 14/8, với tâm điểm là cổ phiếu ngân hàng đua nhau “kịch trần”, giúp VN-Index tích lũy thêm 29,09 điểm, lên 1.640,69 điểm – đánh dấu chuỗi tăng điểm liên tiếp thứ 9.

Cổ phiếu Masan (MSN) “tím lịm” với thanh khoản đột biến, VN-Index áp sát mốc 1.600 điểm Cổ phiếu ngân hàng “nổi sóng”, VN-Index vươn sát mốc 1.610 điểm

VN-Index tăng liền 8 phiên, cổ phiếu chứng khoán - bảo hiểm - bất động sản “đua nhau” bứt phá

Điệp khúc “bùng nổ” thanh khoản cuối phiên lại tái diễn, đưa VN-Index nối dài chuỗi 8 phiên tăng điểm liên tiếp, vượt mốc lịch sử 1.610 điểm. Công lớn thuộc về các nhóm cổ phiếu chứng khoán, bảo hiểm, bất động sản khi “đua nhau” bứt phá.

Cổ phiếu bất động sản, phân bón, năng lượng “bay cao”, VN-Index có phiên tăng điểm thứ 5 liên tiếp Cổ phiếu Masan (MSN) “tím lịm” với thanh khoản đột biến, VN-Index áp sát mốc 1.600 điểm

Cổ phiếu ngân hàng “nổi sóng”, VN-Index vươn sát mốc 1.610 điểm

Cổ phiếu ngân hàng “nổi sống”, dẫn dắt thị trường chứng khoán tiếp đà “thăng hoa”, Chỉ số chính VN-Index tích lũy thêm 11,36 điểm, lập đỉnh lịch sử mới - vươn sát mốc 1.610 điểm.

VN-Index tăng phiên thứ 4 liên tiếp, vượt mốc 1.580 điểm Cổ phiếu bất động sản, phân bón, năng lượng “bay cao”, VN-Index có phiên tăng điểm thứ 5 liên tiếp

Cổ phiếu Masan (MSN) “tím lịm” với thanh khoản đột biến, VN-Index áp sát mốc 1.600 điểm

Phiên giao dịch đầu tuần 11/8 chứng kiến dòng tiền ào ạt đổ vào nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn với tâm điểm là cổ phiếu MSN của Masan “tím lịm” với thanh khoản đột biến, đưa VN-Index nối dài mạch tăng lên phiên thứ 7 liên tiếp và tiến sát ngưỡng lịch sử 1.600 điểm.

HOSE cập nhật cổ phiếu bị cắt margin tháng 8, danh sách không được giao dịch ký quỹ gồm 62 mã gồm loạt tên tuổi “hot” HAG, NVL, LDG, BCG, HVN… VN-Index tăng phiên thứ 4 liên tiếp, vượt mốc 1.580 điểm