Báo cáo của Moody’s Ratings, nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc duy trì ở mức thấp trong thángg 5/2024, phản ánh qua sự suy giảm doanh số bán hàng và giá BĐS tại hầu hết các thành phố.
Khung pháp lý BĐS mới gia tăng nguồn cung nhà ở mới
Ngày 1/8/2024, bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025.
Trở lại quý 1/2024, trong số các chủ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán, chỉ một số ít chủ đầu tưnhư VHM, KDH và NLG có thể ra mắt dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý, đặc biệt là các dự án tại Hà Nội như Mê Linh Central, đô thị Lideco. Còn tại TP. HCM là các dự án như toà nhà SJC, Spirit of Saigon, dẫn đến nguồn cung mới suy giảm ở các thành phố lớn.
Trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam tương đối thấp so với các nước trong khu vực. Điều này là do sự chậm trễ trong tiến độ pháp lý và phê duyệt dự án tại Việt Nam. Tuy nhiên, từ cuối quý 4/2023, đã có sự gia tăng trong số lượng dự án được phê duyệt.
Các chuyên gia của VIS Rating kỳ vọng khi Cính phủ ban hành thêm hướng dẫn về bộ ba luật mới trong tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới.
Trước đó, vào tháng 6/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định về Giá đất và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Giới chuyên gia cũng kỳ vọng các Nghị định bổ sung về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sẽ được ban hành trong những tháng tới.
Tỷ lệ đòn bẩy của các CĐT duy trì ở mức cao
Đánh giá của VIS Rating cho thấy, trong quý 1/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, với chỉ số Nợ/Lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) tăng lên mức 3.4x từ mức nhỏ hơn 2x trong giai đoạn trước năm 2022, do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng. Khả năng trả nợ của các chủ đầu tư cũng duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.
Nguyên nhân bởi các chủ đầu tư dựa một phần vào dòng tiền trả trước từ khách hàng để tài trợ cho việc phát triển dự án. Đơn cử như trong quý 1/2024, các chủ đầu tư như VHM, KDH, NLG và HPX đã ghi nhận sự tăng trường đáng kể lượng tiền trả trước từ khách hàng. Tuy nhiên, phần lớn các chủ đầu tư còn lại đều ghi nhận tăng trưởng âm ở khoản mục này, do đó, sẽ cần nguồn vốn vay mới.
VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS sẽ tăng 16-18% trong năm 2024, tiếp nối đà tăng từ năm trước. Tổng lượng phát hành TPDN mới của các chủ đầu tư BĐS cũng ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024, đạt 28,3 nghìn tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ, nhờ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện.
Ngoài ra, các chủ đầu tư niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây, trong bối cảnh định giá thị trường chứng khoán phục hồi từ đầu năm 2024. Nếu thành công, sẽ có khoảng 26 nghìn tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để đáp ứng các nghĩa vụ nợ đáo hạn, lần lượt là: 75 nghìn tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 90 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 tại các doanh nghiệp niêm yết.
Trong khi đó, tại Trung Quốc, khả năng huy động và tái cấp vốn của các chủ đầu tư đã suy giảm do khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng và thị trường trái phiếu.
Theo nghiên cứu gần đây của Moody’s Ratings, tổng lượng phát hành TPDN mới của các chủ đầu tưBĐS Trung Quốc duy trì ở mức thấp trong 6 tháng đầu năm 2024 (giảm 48% so với 6 tháng cuối năm 2023), trong khi đó, dự nợ TPDN đến hạn trả hoặc có thể được yêu cầu thanh toán sẽ đạt 24 tỷ USD trong 12 tháng tới tính từ thời điểm tháng 6/2024.
