Thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn thanh lọc

Thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”, theo Ts. Cấn Văn Lực.

0:00 / 0:00
0:00
  • Nam miền Bắc
  • Nữ miền Bắc
  • Nữ miền Nam
  • Nam miền Nam

Sáng nay (28/9), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tổ chức Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất với chủ đề “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư”.

Phát biểu tại diễn đàn trên, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”.

TS.Cấn Văn Lực thừa nhận, 1 năm vừa qua, thị trường bất động sản rất khó khăn và thời điểm này rất thuận lợi để bàn về sự hồi phục bởi các cơ sở để khẳng định điều này đã dần xuất hiện.

Cụ thể, thứ nhất, về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn.

Thứ hai, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%.

Thứ ba, là các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi.

Thứ tư, quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng.

Thứ năm, nghĩa vụ tài chính trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì.

Cuối cùng là cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

“Vì vậy, tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc”, TS.Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Ts. Cấn Văn Lực

Ts. Cấn Văn Lực

Nhiều chính sách chưa từng có đã được ban hành để “gỡ khó” cho thị trường

Đề cập đến cơ chế chính sách tác động mạnh đối tới thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết, chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. NHNN cũng đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất đang giảm dần. Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ…

Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản. Có thời điểm, chỉ trong vòng một tháng đã có 4 chính sách được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Và cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Đặc biệt, chính sách tài khóa tiếp tục mở rộng để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, tiếp tục giãn hoãn thuế, giảm phí. Theo ước tính, tổng tất cả các gói tài khóa có giá trị danh nghĩa khoảng 200 nghìn tỷ đồng, giá trị thực khoảng 70 - 80 nghìn tỷ đồng. Rõ ràng, hiện nay chúng ta đang có nhiều chính sách hỗ trợ rất quyết liệt cho thị trường.

Về vốn cho thị trường bất động sản, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang chảy đều. Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng gần 5%, gần tương đương với mức tăng cho toàn hệ thống kinh tế; trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 18%; tín dụng nhà ở tăng thấp, thậm chí giảm, chứng tỏ nhu cầu thực giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao, người dân thận trọng hơn. Nguồn vốn FDI đăng ký mới tính đến 20/9 vào ngành bất động sản đạt gần 2 tỷ USD, chiếm khoảng gần 10% tỷ trọng FDI.

Về trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát hành trái phiếu trở lại. Giá trị phát hành ít giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái, 8 tháng đầu năm nay toàn thị trường phát hành khoảng 132 nghìn tỷ đồng, mức giảm khoảng 44% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức giảm toàn năm ngoái (47%).

Về cơ cấu phát hành, doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng 35%, tổ chức tín dụng chiếm 41%, cho thấy doanh nghiệp bất động sản đã và đang phát hành trở lại. Quan trọng hơn, hiện nay bất động sản đã phát hành khoảng 47 nghìn tỷ đồng, gần bằng mức phát hành của cả năm ngoái, cho thấy thị trường đang dần phục hồi.

Niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm

Theo TS. Cấn Văn Lực, trong năm 2023 - 2024, thị trường bất động sản đối mặt với những rủi ro thách thức chính sau:

Thứ nhất, thách thức xuất phát từ bên ngoài còn rất rõ như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao; rủi ro tài chính – tiền tệ cao (đang giảm dần). Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Thứ hai, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoán trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm.

Thứ ba, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá.

Thứ tư, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…). Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và tổ chức tín dụng gặp nhiều thách thức.

Vấn đề nợ xấu đã và đang gia tăng nhưng vẫn trong khả năng kiểm soát, ổn định dưới mức 3,5% và thực tế là năng lực của ngân hàng đã tốt hơn.

Thứ năm, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng.

Thứ sáu, về vấn đề thể chế, mặc dù tích cực triển khai nhưng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu. Ngoài ra, tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến. Do đó, cần quyết tâm xử lý trong thời gian tới.

Thị trường cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro

Đưa ra loạt giải pháp cho thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro. Do đó, cần phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch,…

Tiếp đến cần chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, cần sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư; thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Cần phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp. Thị trường bất động sản có 4-5 phân khúc, từ đó phân nhỏ hơn để có hướng kiểm soát quản lý và đó cũng là nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp.

Cùng với đó, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

“Với doanh nghiệp bất động sản, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ. Cụ thể, cần quyết tâm thanh toán nợ nần; cơ cấu lại, đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn; minh bạch trong việc quản lý; quản trị rủi ro tốt hơn. Đặc biệt, bất động sản xanh rất cần được quan tâm vì đây là xu hướng tất yếu”, ông Lực nhấn mạnh.

Theo tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ

Cùng chuyên mục Thị trường

Giao dịch cân não với cả nhà đầu tư ưa lướt sóng

Giao dịch cân não với cả nhà đầu tư ưa lướt sóng

Thị trường còn tiếp tục giằng co ở ngay mốc 1.100 điểm sau khi nhà đầu tư đón nhận những thông tin kém khả quan về số liệu PMI tháng 11/2023 của Việt Nam và vụ khởi tố liên quan đến chủ tịch của LDG.

EVN có Tổng giám đốc mới Gần 1 tỷ USD trái phiếu đáo hạn vào cuối năm: Các công ty liên quan đến Vạn Thịnh Phát, Novaland, FLC đóng góp nghìn tỷ, LDG có Chủ tịch vừa bị khởi tố cũng sẽ phải trả hàng trăm tỷ
Xóa sổ tín dụng đen để khơi thông tín dụng tiêu dùng

Xóa sổ tín dụng đen để khơi thông tín dụng tiêu dùng

Tín dụng tiêu dùng đang đứng trước nhiều khó khăn, thách thức. Từ thực tế đó, các chuyên gia cho rằng, để khơi thông tín dụng tiêu dùng, xóa sổ tín dụng đen, cần sự nỗ lực từ nhiều phía.

Fitch Ratings công bố nhận định tích cực về triển vọng tín dụng và GDP Việt Nam Thử thách sự kiên nhẫn của nhà đầu tư, VN-Index để mất mốc 1.100 điểm
Thử thách sự kiên nhẫn của nhà đầu tư, VN-Index để mất mốc 1.100 điểm

Thử thách sự kiên nhẫn của nhà đầu tư, VN-Index để mất mốc 1.100 điểm

Những dao động đi ngang đang lặp lại liên tục trong 1 tháng trở lại đây. Kể cả sau phiên hôm qua, chỉ số lấy lại mốc 1.100 điểm cũng không mang nhiều ý nghĩa khích lệ. Trong phiên hôm nay (ngày 30/11), VN-Index lại dễ dàng quay đầu giảm điểm khỏi mốc này.

Khởi tố, bắt giam Chủ tịch LDG về tội lừa dối khách hàng mua dự án tại Đồng Nai "Lộ diện" các phân khúc bất động sản tại Việt Nam rất được lòng các ông lớn ngoại
Lãi suất huy động tiếp tục giảm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiếp tục giảm

Theo biểu lãi suất vừa công bố, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) tiếp tục giảm lãi suất huy động tại hầu hết kỳ hạn, với lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất chỉ còn 4,8%/năm cho các kỳ hạn từ 12 trở lên.

Tỷ giá trung tâm giảm phiên thứ 3 liên tiếp trong tuần Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với các TCTD
“Đại gia” dầu khí được dự báo trúng gói thầu 100 triệu USD tại mỏ Lạc Đà Vàng, cổ phiếu tăng bốc lên sát đỉnh lịch sử

“Đại gia” dầu khí được dự báo trúng gói thầu 100 triệu USD tại mỏ Lạc Đà Vàng, cổ phiếu tăng bốc lên sát đỉnh lịch sử

Liên doanh PVS cũng đã trúng gói thầu trị giá trên 1 tỷ USD thi công cho dự án điện khí Lô B – Ô Môn. Ước tính nửa đầu năm 2024, PVS sẽ thi công cho dự án này với giá trị tương ứng khoảng gần 100 triệu USD.

Lý do các dự báo kinh tế Trung Quốc bị các tổ chức nghiên cứu điều chỉnh nhiều lần Huy động thành công 2 triệu USD, Inflow mang đến lợi thế sản xuất cho các thương hiệu thời trang toàn cầu
Vượt 1.100 điểm nhưng nút thắt thanh khoản vẫn đang tạo ức chế tâm lý

Vượt 1.100 điểm nhưng nút thắt thanh khoản vẫn đang tạo ức chế tâm lý

Thị trường không có sóng ngành rõ rệt mà chỉ xuất hiện những đợt sóng "ngầm". Thanh khoản chưa ủng hộ cho các vị thế giải ngân lớn dù VN-Index đã có thêm một phiên vượt 1.100 điểm.

VNDIRECT miễn nhiệm Giám đốc Tài chính và một loạt hành động với doanh nghiệp trong hệ sinh thái Thiên tài đầu tư Charlie Munger qua đời tuổi 99: Cánh tay phải đắc lực và người bạn tâm giao của Warren Buffett
Vướng phải tin tức khá "ồn ào" vụ sân bay Long Thành, CTD vẫn là cổ phiếu khỏe nhất ngành xây dựng

Vướng phải tin tức khá "ồn ào" vụ sân bay Long Thành, CTD vẫn là cổ phiếu khỏe nhất ngành xây dựng

Từ đầu năm 2023, cổ phiếu CTD chỉ có 2 tháng giảm giá. Sau những tin tức khá "ồn ào" về sân bay Long Thành, thành tích của CTD cũng vượt xa các doanh nghiệp trong ngành.

HoSE bổ sung cổ phiếu bị cắt margin bên cạnh nhiều cái tên quen thuộc như HBC, HVN, NVL, HPX… Cổ phiếu BCG Energy "tăng giá" 85% khi chưa IPO
Giá vàng miếng "phá đỉnh", áp sát mốc 75 triệu đồng, mức cao nhất mọi thời đại

Giá vàng miếng "phá đỉnh", áp sát mốc 75 triệu đồng, mức cao nhất mọi thời đại

Phiên sáng ngày 29/11, giá vàng miếng tăng cả triệu đồng/lượng. Phá đỉnh 74,4 triệu đồng năm 2022, giá vàng thiết lập đỉnh mới 74,6 triệu đồng/lượng. Chênh lệch mua – bán vọt lên lên ngưỡng 1,4 triệu đồng.

Giá vàng miếng "bùng nổ", tăng chóng mặt lên 73,5 triệu đồng/lượng Nhận định những yếu tố tác động đến diễn biến giá vàng tuần tới
Ngân hàng lớn tiếp tục giảm lãi suất, người gửi tiền "sốc" vì lãi quá thấp

Ngân hàng lớn tiếp tục giảm lãi suất, người gửi tiền "sốc" vì lãi quá thấp

Khoản tiền gửi 9 tháng của chị Hằng vừa đến ngày tất toán, chị dự định gửi tiếp vào ngân hàng nhưng khi tìm hiểu mới thấy lãi suất hiện thấp đến mức khó tin, chỉ bằng một nửa so với hồi đầu năm.

Lạm phát hạ nhiệt tạo tiền đề quan trọng cho các đợt giảm lãi suất của FED trong năm tới “Dư địa giảm lãi suất không còn, giữ mức hiện nay trong năm 2024 đã là tích cực”
"Trút giận" vào phiên ATC, một bộ phận nhà đầu tư đang bị cảm tính dẫn dắt

"Trút giận" vào phiên ATC, một bộ phận nhà đầu tư đang bị cảm tính dẫn dắt

Một bộ phận nhà đầu tư đã "trút giận" vào phiên ATC sau khi chứng kiến thị trường vận động khác thường trong các phiên ngày thứ Năm và thứ Sáu.

Tâm điểm chứng khoán: Thị trường đã có "đáy 2" sau tuần giao dịch nhiều xáo trộn? Pyn Elite Fund tăng tỷ trọng cổ phiếu ngân hàng, dự báo VN-Index khởi sắc trong thời gian tới
Từ trái qua: ông Đinh Quang Hinh, ông Bùi Văn Huy, ông Trần Trương Mạnh Hiếu.

Tâm điểm chứng khoán: Thị trường đã có "đáy 2" sau tuần giao dịch nhiều xáo trộn?

Trong tuần giảm thứ 2 liên tiếp, thị trường chứng kiến vận động khá khó lường. Các chuyên gia đã đưa ra quan điểm về khả năng hình thành "đáy 2" của VN-Index.

Ngân hàng "tồn kho tiền", doanh nghiệp bất động sản khát vốn: Vấn đề nằm ở khâu "cho vay" hay ở đầu ra của nền kinh tế? Cổ phiếu tăng gần 40% chỉ trong một phiên sau thông tin bán mình cho gã khổng lồ thương mại điện tử
Ông Petri Deryng, nhà quản lý quỹ của Pyn Elite Fund

Pyn Elite Fund tăng tỷ trọng cổ phiếu ngân hàng, dự báo VN-Index khởi sắc trong thời gian tới

Tỷ trọng nhóm ngân hàng được Pyn Elite Fund gia tăng trong thời gian qua, trong khi tỷ trọng “họ Vingroup” với VRE và VHM giảm lần lượt 2% và 3,3% chỉ sau nửa đầu tháng 11.

Thị trường chứng khoán vững vàng sau khi có kết luận điều tra vụ Vạn Thịnh Phát Tâm điểm chứng khoán: Hiệu ứng vụ án Vạn Thịnh Phát chỉ là ngắn hạn, “bức tranh” lớn đang ổn hơn