Có sự phân hóa giữa các phân khúc thị trường

Nhìn lại về thị trường bất động sản năm 2023, Vietnam Report đánh giá đây là một năm đầy thách thức khi kinh tế thế giới và Việt Nam tăng trưởng chậm lại, thu nhập người dân bị ảnh hưởng, cùng với niềm tin vào thị trường bị lung lay, số lượng giao dịch tụt dốc là dấu hiệu cho thấy sự không chắc chắn trong quyết định đầu tư và mua bán tài sản. Bối cảnh khó khăn của nền kinh tế nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng đã phủ một gam màu xám lên bức tranh tình hình kinh doanh của phần lớn doanh nghiệp trong ngành.

Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng có bước chuyển mình mạnh mẽ hơn từ mức nền thấp của năm 2023. Khảo sát doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report cho thấy, 3 động lực lớn nhất đóng góp vào kết quả kinh doanh năm 2023 là: uy tín, thương hiệu của công ty trên thị trường (83,3%); đội ngũ nhân sự giỏi về chuyên môn, giàu kinh nghiệm, kỷ luật cao (63,9%); rà soát, cắt giảm và sử dụng chi phí hiệu quả (63,9%).

Tận dụng vị thế, uy tín có sẵn, cùng biện pháp “thắt lưng buộc bụng” đã phần nào giúp các doanh nghiệp bất động sản duy trì hoạt động, mong chờ một thị trường sôi động hơn trong năm 2024. 3 động lực được các doanh nghiệp kỳ vọng sẽ đóng góp nhiều hơn vào kết quả kinh doanh trong 12 tháng tiếp theo là: kinh tế dần phục hồi (62,1%, +30,5%); mặt bằng lãi suất giảm (52,5%, +8,1%); ứng dụng thành công chuyển đổi số trong quản lý vận hành (44,4%, +5,5%).

Vietnam Report nhận định, thị trường bất động sản năm 2024 có tín hiệu tích cực hơn năm 2023 nhưng sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc thị trường. Kết quả khảo sát với chuyên gia và doanh nghiệp Bất động sản về triển vọng, thời điểm phục hồi của các phân khúc thị trường cho thấy các phân khúc phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, nhu cầu ở thực, phù hợp với điều kiện tài chính của người dân sẽ phục hồi trước; các phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn.

Cụ thể, bất động sản nhà ở, chung cư giá rẻ và trung cấp sẽ là phân khúc mà cầu vượt cung trên thị trường, những chính sách tháo gỡ, thúc đẩy thị trường sẽ là điều kiện để tăng nguồn cung và đưa thị trường nhộn nhịp trở lại. Điểm nhấn trong phân khúc này là tầm nhìn xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, kết hợp cùng các quy hoạch quỹ đất, ưu đãi cho chủ đầu tư và điều chỉnh chính sách chào bán sẽ là cơ hội để tăng nguồn cung và giúp nhiều đối tượng thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở xã hội.

Theo khảo sát của Vietnam Report, phần lớn số doanh nghiệp lựa chọn thị trường sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2024 với tỷ lệ lần lượt 48,1% và 46,4%.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có nhiều yếu tố thuận lợi từ vị trí địa lý, đầu tư công cho cơ sở hạ tầng, dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam do tác động của các Hiệp định thương mại tự do mới được ký kết, chiến lược “Trung Quốc +1”, môi trường kinh tế - chính trị ổn định và lợi thế cạnh tranh khi giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực. Những yếu tố này tiếp tục tạo lực đẩy phát triển và sức hấp dẫn đầu tư với phân khúc văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp.

Vietnam Report cho biết, hai phân khúc thị trường này được doanh nghiệp dự báo sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2024 với tỷ lệ lần lượt là 35,7% và 44,8%. Phân khúc bất động sản khu công nghiệp dẫn đầu xu hướng phục hồi với 34,5% số doanh nghiệp đánh giá có nhiều tín hiệu khởi sắc ngay từ nửa đầu năm 2024.

Trong khi đó, bất động sản nhà ở, chung cư cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá sự phục hồi sẽ kém lạc quan hơn các phân khúc còn lại. Nguyên nhân do lượng cung đang dư thừa sau thời kỳ tăng trưởng nóng, người dân chưa quá mặn mà đầu tư vào các phân khúc này.

Trụ cột vực dậy thị trường bất động sản

Vietnam Report nêu rõ 3 trụ cột vực dậy thị trường bất động sản là: nguồn vốn - quỹ đất - chính sách. Trong đó, ngành bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn, tài nguyên đất đai và khung chính sách.

Khả năng tiếp cận vốn đầy đủ cho phép các doanh nghiệp tài trợ cho các dự án xây dựng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cạnh tranh và phát triển của doanh nghiệp trên thị trường. Hơn nữa, nguồn vốn tạo điều kiện thuận lợi cho sự đổi mới và tiến bộ công nghệ trong ngành, cho phép các công ty áp dụng kỹ thuật xây dựng hiện đại và thực hành bền vững, có thể nâng cao hiệu quả và thu hút người tiêu dùng có ý thức về môi trường.

Để ứng phó với thiếu hụt dòng tiền, vay từ các ngân hàng thương mại vẫn là lựa chọn hàng đầu với 52,8% doanh nghiệp lựa chọn. Lựa chọn phát hành trái phiếu chứng kiến sự sụt giảm mạnh vào tháng 2/2023, hiện đã có tín hiệu ấm dần. Ngoài ra, giải pháp giảm chi phí hoạt động như tối ưu vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự, cơ cấu mức lương chi trả người lao động cũng có xu hướng gia tăng.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2023, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 2,89 triệu tỷ đồng, tăng 0,23% so với cuối năm 2023 và chiếm 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1,11 triệu tỷ đồng, tăng 1,52% và chiếm 38,37% dư nợ tín dụng bất động sản.

Bất động sản cũng là một trong hai lĩnh vực ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng dương trong 2 tháng đầu năm 2024 dù mức tăng còn khá khiêm tốn. Hiện tại, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý đã được tháo gỡ, bắt đầu tiếp cận được các khoản vay mới để tái khởi động. Chủ trương ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá cả phù hợp với nhu cầu ở thực, có khả năng trả nợ, đáp ứng các quy định của pháp luật, vừa giúp đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng, vừa giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững hơn trong tương lai.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc có hiệu lực trở lại từ ngày 1/1/2024 được kỳ vọng giúp thị trường phát triển lành mạnh, an toàn hơn, tạo niềm tin trong mắt nhà đầu tư. Hai tháng đầu năm 2024 đã có 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị gần 7.500 tỷ đồng, gấp 8,2 lần so với cùng kỳ năm trước, trong đó nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng chiếm tỷ trọng cao nhất, hơn 73%.

Tuy nhiên, bên cạnh niềm tin cho trái phiếu doanh nghiệp có sự tích cực thì áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn còn tương đối cao trong năm 2024, nhất là các khoản nợ trái phiếu được phép đàm phán gia hạn trong năm 2023. Theo ước tính của VnDirect, nhóm bất động sản chiếm 59,3% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn năm 2024, tăng 23,7% so với năm 2023.

Cùng với nguồn vốn, quỹ đất chính là cơ sở để các dự án bất động sản hình thành, được quy hoạch và phát triển.

Theo Vietnam Report, một trong những điểm nghẽn mà doanh nghiệp đang đối diện hiện nay chính là quy định dự án phải có đất ở, đây là điều kiện khó có thể thực hiện và làm hạn chế sự hình thành các dự án quy mô lớn. Quốc hội đã cho phép Chính phủ xây dựng Đề án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác sẽ cho phép nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở”, hoặc sẽ tháo gỡ được vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” để sớm triển khai thực hiện dự án.

Trụ cột thứ ba là chính sách, hành lang pháp lý, định hình thị trường bất động sản. Nếu như trước kia, ngành bất động sản bị vướng bởi ma trận luật pháp chồng chéo thì những nỗ lực trong cải cách chính sách gần đây được coi là xung lực mạnh mẽ để vực dậy thị trường sau một thời gian trầm lắng. Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159.

Quy định trên được đánh giá sẽ đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi giá trị bồi thường được tính toán dựa trên cơ chế thị trường; các giao dịch chuyển nhượng đất được tính thuế dựa trên “bảng giá đất” mới sẽ mang lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách.

Bên cạnh đó, một số bộ Luật khác cũng được sửa đổi như Luật Kinh doanh bất động sản (thông qua ngày 28/11/2023), Luật Nhà ở (thông qua ngày 27/11/2023), Luật Các tổ chức tín dụng (thông qua ngày 18/01/2024) đã bước đầu tác động tích cực tới tâm lý của các chủ thể, tạo sức bật cho thị trường Bất động sản sớm phục hồi.

"Trong những năm tiếp theo, khi các Luật sửa đổi chính thức có hiệu lực, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Đặc biệt, những quy định theo hướng tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội trong các Luật mới, khi chính thức có hiệu lực sẽ thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư", nghiên cứu nêu rõ.