Theo thống kê của FiinGroup, trên thị trường chứng khoán, các doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản dẫn đầu về tăng trưởng lợi nhuận sau thuế quý 2/2023, với mức tăng trung bình khoảng 111% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, đóng góp lớn vào con số này, chủ yếu đến từ lợi nhuận của Vinhomes (VHM) và Kinh Bắc (KBC). Nếu không tính 2 trường hợp đặc biệt này, lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp bất động sản ước giảm gần 40%. Trong đó, có những cái tên lớn đầu ngành đã trực tiếp kéo lùi lợi nhuận của cả nhóm bất động sản đi xuống.

VinHomes và Kinh Bắc "gánh team"

Cụ thể, báo cáo tài chính quý 2/2013, CTCP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) ghi nhận doanh thu thuần 32.833 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 9.652 tỷ đồng, lần lượt gấp 7,3 lần và gần 14,5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng, tổng doanh thu của Vinhomes đạt 62.100 tỷ đồng, tăng 364% so với cùng kỳ năm 2022. Không đến từ hoạt động bán buôn như những quý trước, kết quả của quý 2/2023 có được nhờ bàn giao 5.400 căn bất động sản thấp tầng tại dự án Vinhomes Ocean Park 2.

Kết quả, lợi nhuận sau thuế đạt 21.600 tỷ đồng, tăng 295% so với cùng kỳ năm trước và hoàn thành 72% kế hoạch năm. Thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) trong 6 tháng đầu năm 2023 đạt 4.954 đồng.

Đô Thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) ghi nhận doanh thu 2.051 tỷ đồng gấp gần 10 lần cùng kỳ. Lãi sau thuế cổ đông công công ty mẹ 711 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 365 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng tuyệt đối là 1.076 tỷ đồng.

Novaland (mã chứng khoán: NVL) có thể coi là đại diện tiêu biểu cho tình hình kinh doanh "đi xuống" của doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm nay. Doanh nghiệp bất động sản lớn thứ hai trên sàn chứng khoán công bố khoản lãi trước thuế quý 2/2023 là 168 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, sau khi trừ thuế thì công ty này lỗ ròng 153 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ vẫn lãi đến gần 750 tỷ đồng. Lũy kế nửa đầu năm, Novaland lỗ hơn 600 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 1.800 tỷ đồng.

Becamex IDC (mã chứng khoán: BCM)cũng ghi nhận khoản lãi bốc hơi 85% so với cùng kỳ còn 919 tỷ đồng. Idico (mã chứng khoán: IDC) cũng báo cáo khoản lợi nhuận giảm 63% còn 533 tỷ đồng. Hà Đô (mã chứng khoán: HDG) ghi nhận lãi ròng 45 tỷ đồng, giảm 88% so với thực hiện năn trước.

Thậm chí, không chỉ riêng Novaland lỗ trong quý vừa qua mà cũng có nhiều doanh nghiệp khác báo lỗ. Có thể kể đến những cái tên như LDG, Vinahud, Quốc Cường Gia Lai...

Trong đó, nổi bật là Becamex TDC (mã chứng khoán: TDC) khi ghi nhận doanh thu 140,6 tỷ đồng - giảm 79% so với cùng kỳ. Doanh thu hầu hết các mảng đều sụt giảm, giảm mạnh nhất phải kể đến doanh thu bất động sản chỉ còn 1/9 cùng kỳ với 52 tỷ đồng, doanh thu hợp đồng xây dựng cũng giảm sốc còn chưa đến 4 tỷ, doanh thu bán thành phẩm giảm một nửa còn 156,6 tỷ đồng...

Khấu trừ chi phí, TDC lỗ ròng 281,6 tỷ trong quý 2/2023, trong khi cùng kỳ lãi 131 tỷ. Đây là quý thứ 3 doanh nghiệp liên tiếp thua lỗ. Luỹ kế 6 tháng đầu năm, công ty ghi nhận doanh thu 244 tỷ - giảm 70% và lỗ ròng hơn 322 tỷ đồng.

Tương lai nào cho ngành bất động sản?

Dự báo kết quả kinh doanh quý 3/2023, Công ty chứng khoán KIS Việt Nam (KIS) cho rằng lợi nhuận sau thuế lũy kế quý 3/2023 của các doanh nghiệp bất động sản có thể giảm bớt so với cùng kỳ năm trước và so với quý 2.

Theo KIS, áp lực thanh toán trái phiếu vẫn rất lớn trong thời gian tới. Nghĩa vụ trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn cao ở mức 57 – 60 nghìn tỷ. Việc gia hạn trái phiếu là điều bắt buộc đối với các trái chủ và việc không đủ khả năng để trả trái phiếu đã gia hạn là việc bình thường.

Về khoản nợ đến hạn tính đến cuối quý 2/2023, các chủ đầu tư phải trả khoảng 24.800 tỷ đồng, giảm 17.700 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, khoảng 17.700 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, giảm hơn 40% so với đầu năm. Chịu áp lực lớn nhất vẫn là Novaland với khoản trái phiếu 13.800 tỷ đồng dù cho các phương án hoãn thanh toán trái phiếu trong nửa đầu năm.

Những điểm sáng có thể kể đến đó là các đợt mở bán mới có thể sẽ diễn ra nhiều hơn. Những tên tuổi lớn như Vinhomes, Phát Đạt, Nam Long, Khang Điền có thể tái khởi động các đợt mở bán mới, bước đầu tiên để thị trường bất động sản ấm lên.

Mặt khác, tỷ lệ hấp thụ cũng sẽ được cải thiện khi lãi vay mua nhà trong quý 3/2023 dự kiến sẽ giảm thêm 0,5 – 1% so với quý 2.

Cuối cùng, các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu tự tin phát hành trái phiếu trở lại. Vinhomes tiếp tục là đơn vị tiên phong khi dự kiến Vinhomes và Vingroup có thể phát hành tới 12.000- 15.000 tỷ đồng trong quý 3 này.