Trả lại Vinaconex 2.200 tỷ đồng góp vốn vào dự án Cát Bà Amatina

Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC, mã VCR) mới đây thông qua việc chấm dứt và thanh lý trước thời hạn hợp đồng hợp tác đầu tư Phân khu CT02 và Hạ tầng kết nối phân khu CT02 của dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (tên thương mại là Cát Bà Amatina) với Tổng công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã VCG).

Theo đó, Vinaconex ITC sẽ được nhận lại toàn bộ các tài sản đã thế chấp cho tổ chức tín dụng phát sinh từ thỏa thuận hợp đồng hợp tác đầu tư. Đồng thời, Vinaconex ITC phải hoàn trả lại cho Vinaconex số tiền 2.200 tỷ đồng trong vòng 90 ngày kể từ ngày 30/9/2023. Đây là khoản tiền góp vốn của Vinaconex để Vinaconex ITC triển khai dự án trước đây.

Trong báo cáo tài chính riêng bán niên 2023 đã soát xét của Vinaconex, công ty ghi nhận khoản hợp tác đầu tư 2.200 tỷ đồng vào Vinaconex ITC là một khoản phải thu dài hạn. Đây cũng là khoản phải thu lớn nhất của Vinaconex tại thời điểm cuối quý II/2023, chiếm 27% trong tổng các khoản phải thu.

Vinaconex cho biết, công ty cũng sử dụng toàn bộ quyền và lợi ích phát sinh thu được từ hợp đồng hợp tác kinh doanh này làm tài sản đảm bảo cho 10 lô trái phiếu phát hành trong năm 2021 với tổng giá trị 2.200 tỷ đồng (trái chủ là TPBank). Thời điểm phát hành (tháng 6/2021), Vinaconex dùng toàn bộ 2.200 tỷ đồng này để tham gia hợp tác đầu tư cùng Vinaconex ITC theo hợp đồng nói trên.

Theo thông tin trên chuyên trang trái phiếu của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), từ ngày 26/4/2023 đến nay, Vinaconex đã tất toán 8 trong 10 lô trái phiếu này và chỉ còn 2 lô trái phiếu đang lưu hành với tổng giá trị 300 tỷ đồng.

Đáng chú ý, mặc dù ngừng hợp tác tại dự án Cát Bà Amatina nhưng hiện tại, Vinaconex vẫn đang là cổ đông lớn nhất, nắm giữ 51% vốn điều lệ của Vinaconex ITC.

Việc chấm dứt và thanh lý trước thời hạn hợp đồng hợp tác đầu tư với Vinaconex tại dự án Cát Bà Amatina của Vinaconex ITC diễn ra trong bối cảnh bức tranh hoạt động kinh doanh của Vinaconex ITC không mấy sáng sủa.

Theo đó, dù quý II/2023, Vinaconex ITC bắt đầu ghi nhận doanh thu trở lại sau quý I không có doanh thu nhưng mức doanh thu cũng chỉ vỏn vẹn 22,83 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1,44 tỷ đồng. 6 tháng cùng kỳ năm ngoái công ty cũng không ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sau thuế thậm chí âm 9,28 tỷ đồng.

Năm 2023, Vinaconex ITC đặt kế hoạch tổng doanh thu 129,83 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 19,25 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc nửa đầu năm 2023, công ty vẫn còn cách rất xa mục tiêu doanh thu và lợi nhuận cả năm 2023.

Một điểm đáng lưu ý là mặc dù ghi nhận lãi trong nửa đầu năm 2023 và trước đó nữa là năm 2022 (lãi sau thuế 5,4 tỷ đồng) nhưng mức lãi này không đủ để bù đắp khoản lỗ lũy kế suốt 5 năm 2017-2021 của Vinaconex ITC. Tính đến 30/6/2023, Vinaconex ITC vẫn đang lỗ lũy kế gần 230 tỷ đồng, bằng 10,94% vốn điều lệ.

Dự án Cát Bà Amatina đang triển khai đến đâu?

Dự án Cát Bà Amatina có quy mô hơn 172 ha tọa lạc tại thị trấn Cát Bà và xã Trân Châu, huyện Cát Hải, TP.Hải Phòng. Dự án này được quy hoạch trở thành khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng với 1.300 căn biệt thự đơn lập, song lập, liền kề; các tòa nhà cao tầng hỗn hợp; các tòa căn hộ dịch vụ; khu biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang và khu khách sạn (bao gồm khách sạn mini, khách sạn 5 sao, khách sạn cao cấp); các khu vui chơi giải trí trong nhà, ngoài trời, trung tâm thương mại, bến du thuyền...

Dự án được Vinaconex lên ý tưởng triển khai kể từ năm 2005 với việc thành lập Ban quản lý dự án Cái Giá – Cát Bà và công bố số vốn đầu tư vào dự án này lên đến gần 11.000 tỷ đồng (tương đương gần 750 triệu USD theo tỷ giá thời điểm bấy giờ). Đến năm 2008, Ban quản lý Dự án Cái Giá – Cát Bà được chuyển đổi thành Vinaconex ITC.

Dự án bắt đầu triển khai từ năm 2009, và mở bán một số sản phẩm từ năm 2009 - 2010. Tuy nhiên, giai đoạn sau đó dự án bị đình trệ suốt nhiều năm, thậm chí đứng trước nguy cơ bị thu hồi.

Phải đến cuối tháng 11/2021, dự án mới được tái khởi động, sau khi được Vinaconex “bơm” 2.200 tỷ đồng và Vinaconex ITC chào bán 140 triệu cổ phiếu riêng lẻ, thu về 1.440 tỷ đồng để bổ sung vốn cho dự án.

Theo báo cáo thường niên năm 2022 của Vinaconex ITC, dự án hiện đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, việc san lấp đã đạt khoảng 98% mặt bằng toàn bộ dự án. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1, bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện, kè sông, cầu, cây xanh đô thị, nạo vét lòng sông cảnh quan,... của dự án cũng đã cơ bản hoàn thành.

Về các công trình trên đất, công ty đã hoàn thành 99/99 căn biệt thự song lập tại khu A1 (BT4) thuộc giai đoạn 1; khởi công đầu tư xây dựng các công trình nhà liền kề, biệt thự song lập khu A3, A4; thực hiện công tác tạo mặt bằng để xây dựng phân khu CT02, hoàn thành xây dựng nhà điều hành dự án, nhà mẫu, quảng cáo và bán hàng…

Ngoài ra, công ty cũng đã hoàn thành việc cấp đổi toàn bộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các khu đất thương mại của dự án; hoàn thành phê duyệt đánh giá tác động môi trường của dự án, nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế tài nguyên,... của dự án này.

Tuy nhiên, do thị trường bất động sản vẫn trầm lắng nên trong năm 2022, thay vì mở bán các sản phẩm mới ra thị trường, công ty đã tập trung hoàn thành bàn giao nhà cho khách và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ khu biệt thự song lập BT4. Công ty này cũng đánh giá, năm 2023, tình hình kinh tế thế giới và trong nước sẽ có nhiều diễn biến khó lường và còn khó khăn hơn năm 2022.

Do đó, công ty chỉ tập trung thực hiện công tác thiết kế, đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và một công trình trên đất của dự án; ngoài ra, triển khai kinh doanh các sản phẩm khi đủ điều kiện và phù hợp với diễn biến của thị trường. Năm 2023, Vinaconex ITC cũng không công bố kế hoạch mở bán mới và bàn giao sản phẩm.

Trong một báo cáo gần đây, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho biết, với các điều kiện thị trường hiện tại, trong hai năm tới, Vinaconex ITC sẽ tiếp tục hoàn thiện và bàn giao các phân khu đã được khách hàng đặt mua trong giai đoạn 2010 - 2012 tại dự án Cát Bà Amatina, gồm khu biệt thự B2, B3 và một phần khu liền kề A3. Biên lợi nhuận của dự án dự kiến sẽ không cao do giá bán đất nền trước kia khá thấp và chi phí xây dựng nhà thô chiếm phần lớn tỷ trọng doanh thu ghi nhận.

VCBS cũng cho rằng, tiến độ đầu tư và mở bán tại dự án này dự báo sẽ chậm lại trong 1 - 2 năm tới, khi thị trường bất động sản trầm lắng, mặt bằng lãi suất neo cao ảnh hưởng lớn đến triển vọng bán hàng, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, theo VCBS, hiệu quả khai thác cho thuê dự án khả năng cũng ở mức thấp do giá thành sản phẩm cao và chưa có đường kết nối sang Cát Bà ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của dự án. Mặt khác, hạn chế trong khả năng phát hành trái phiếu mới và nhu cầu vốn cho hoạt động xây dựng cũng ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính phân bổ cho hoạt động đầu tư hạ tầng tại dự án Cát Bà Amatina.