Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 139.765 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 58.782 tỷ đồng, tương đương 42%.

Tuy nhiên, trong báo cáo "Triển vọng nửa cuối năm 2024 của ngành bất động sản nhà ở" mới đây, VIS Rating cho rằng, khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025 của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở có thể giảm bớt nhờ khả năng tiếp cận nguồn vốn mới được cải thiện.

Cụ thể, VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024, tiếp nối đà tăng từ năm trước.

Bên cạnh đó, tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các chủ đầu tư bất động sản cũng ghi nhận sự phục hồi trong 6 tháng đầu năm 2024, đạt 31,5 nghìn tỷ đồng (theo Bộ Tài chính), tăng khoảng 30% so với cùng kỳ, nhờ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện.

Ngoài ra, các chủ đầu tư niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây, trong bối cảnh định giá thị trường chứng khoán phục hồi từ đầu năm 2024. VIS Rating ước tính nếu các đợt tăng vốn thành công, khoảng 26 nghìn tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để đáp ứng các nghĩa vụ nợ đáo hạn, lần lượt là 75 nghìn tỷ đồng trong năm 2024 và hơn 90 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 tại các doanh nghiệp niêm yết được VIS Rating theo dõi.

Mặt khác, VIS Rating nhận định trong nửa cuối năm 2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư vẫn sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới.

Trong quý I/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, với chỉ số nợ/lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) tăng lên mức 3.4x từ mức nhỏ hơn 2x trong giai đoạn trước năm 2022, do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng. Khả năng trả nợ của các chủ đầu tư cũng duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.

Các chủ đầu tư dựa một phần vào dòng tiền trả trước từ khách hàng để tài trợ cho việc phát triển dự án. Chẳng hạn, trong quý I/2024, Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, Hải Phát Invest đã ghi nhận sự tăng trường đáng kể lượng tiền trả trước từ khách hàng. Tuy nhiên, phần lớn các chủ đầu tư còn lại đều ghi nhận tăng trưởng âm ở khoản mục này, do đó, sẽ cần nguồn vốn vay mới.

Kỳ vọng tăng nguồn cung nhờ khung pháp lý mới

Theo đánh giá của VIS Rating, trong 6 tháng cuối năm 2024, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Trong những tháng đầu năm hầu hết các dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt; các giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng hồi phục; và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Nhu cầu nhà ở được thúc đẩy một phần nhờ môi trường lãi suất thấp.

Thực tế, trong những năm vừa qua, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam duy trì cao so với các nước trong khu vực, phản ánh qua mức tăng trưởng lớn về cho vay mua nhà. Đặc biệt, sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện và xu hướng sử dụng bất động sản như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ nhu cầu mua nhà ở mạnh mẽ trong những năm tới.

Đồng thời, chuyên gia của VIS Rating nhìn nhận, 3 luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ năm 2025. Quý I/2024, trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít chủ đầu tư như Vinhomes, Khang Điền, và Nam Long có thể ra mắt dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể. Còn lại nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý, đặc biệt là các dự án tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh dẫn đến nguồn cung mới suy giảm ở các thành phố lớn.

“Chúng tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới”, chuyên gia của VIS Rating nêu quan điểm.

Ngoài ra, trong tháng 6, Chính phủ đã ban hành Nghị định về giá đất và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Nhóm phân tích kỳ vọng các nghị định bổ sung về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cũng sẽ được ban hành trong những tháng tới.