Theo đó, phân khu số 04 có vị trí phía Tây Nam thị xã Việt Yên gồm xã Tiên Sơn, xã Vân Hà và một phần nhỏ của xã Trung Sơn. Ranh giới nghiên cứu quy hoạch được xác định phía Bắc giáp xã Đông Lỗ, huyện Hiệp Hòa; phía Nam giáp với sông Cầu; phía Tây giáp với sông Cầu; phía Đông giáp với khu vực dân cư nông thôn xã Trung Sơn và trục ĐT.398.
Phân khu số 04 có quy mô lập quy hoạch khoảng 1.741 ha. Quy mô dân số đến năm 2045 khoảng 42.000 người.
Về tính chất, đây là khu đô thị Dịch vụ - Du lịch, Công nghiệp mang tính động lực phía Tây của đô thị Việt Yên. Là khu vực bảo tồn, phát huy giá trị văn hóa truyền thống và sinh thái hành lang sông Cầu, đầu mối giao lưu văn hóa quan họ với vùng Kinh Bắc.
Phân khu số 04 - Thị xã Việt Yên được phân vùng thành 03 tiểu khu (03 đơn vị ở, 02 nhóm ở) trên cơ sở khai thác gắn các yếu tố về địa hình, cảnh quan sinh thái tự nhiên, tiềm năng, lợi thế, động lực phát triển, hệ thống hạ tầng khung để đề xuất các chức năng riêng biệt cho từng phân vùng phát triển và đảm bảo tiêu chuẩn hình thành các đơn vị ở và chỉ tiêu theo quy định.
Cụ thể, Tiểu khu I có diện tích 1.004,83 ha bao gồm phần lớn diện tích ở phía Nam, Đông Nam xã Tiên Sơn và một phần phía Bắc xã Vân Hà. Là một trong các khu vực mang nét đặc trưng riêng của thị xã Việt Yên, trong đó nổi bậc là quần thể chùa Bổ Đà (di tích đặc biệt cấp Quốc gia) là trung tâm phát triển du lịch văn hóa tín ngưỡng khu vực phía Tây thị xã Việt Yên.
Tiểu khu II có diện tích 229,37 ha gồm phần lớn diện tích xã Vân Hà. Là xã ven sông Cầu mang yếu tố văn hóa làng cổ với nhiều nét đặc trưng riêng, là một trong các địa điểm thu hút du lịch hấp dẫn; là một trong những xã có làng nghề 4 truyền thống của thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang như: Nghề truyền thống nấu rượu, nghề làm bánh đa nem, mỳ; nghề làm bánh đa nướng… nổi tiếng trong cả nước.
Tiểu khu III có diện tích 506,80 ha gồm diện tích phía Tây xã Tiên Sơn. Cải tạo nâng cấp các khu dân cư hiện trạng và hạ tầng xã hội phía Tây xã Tiên Sơn. Phát triển đơn vị ở gắn với các khu đô thị và công nghiệp mới. Thông qua cầu Hà Bắc 1, cầu Hà Bắc 2 qua sông Cầu sẽ kết nối đô thị Việt Yên với thành phố Bắc Ninh.
