Các chủ đầu tư lớn đang “độc quyền”
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý 2/2024 tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã tăng lần lượt 58%; 27% so với quý 2/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị. Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mở bán trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD trên 1m2.
Mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ “tăng vọt", nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao.
“Ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng "được đà" tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm. Nếu như trước đây, đơn giá hàng trăm triệu trên 1m2 đối với biệt thự được cho là cao, thì giờ đây có những căn biệt thự được rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng trên 1m2 vẫn được coi là bình thường. Giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao.
Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cẩu giả để đẩy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá, đã vượt “đỉnh sốt" năm 2022.
VARS cho rằng, trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.
Các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở mới đã tạo hành lang pháp lý mới, loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ. Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Theo VARS, song song với việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị, thúc đẩy phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu về nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận - khu vực có nhiều lựa chọn với mức giá phải căng hơn, có nhiều dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai hơn. Nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường BĐS cân bằng về mặt dài hạn.
Công cụ thuế gặp nhiều thách thức
Tuy vậy, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường cũng gặp nhiều thách thức.
Theo đó, để sử dụng hiệu quả và minh bạch công cụ thuế, cơ quan quản lý Nhà nước thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS Việt Nam. Để làm căn cứ xác định đâu là ngôi nhà thứ hai, thứ ba... và giá trị của BĐS áp thuế. Điều này đòi hỏi đầu tư lớn về công nghệ và nguồn nhân lực.
Đồng thời, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, như việc đánh thuế có thể khiến người dân bị “kiệt quệ” sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý khi người giàu vẫn có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3,... cho người thân; giá thuê nhà tăng để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế,...
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, bất cứ một chính sách nào khi mới đưa ra luôn có vướng mắc, vấn đề là phải cân nhắc “được - “mất”. Nếu được nhiều hơn mất thì nên làm và mọi cái vướng đều có thể tháo gỡ. Và rõ ràng, việc đánh thuế BĐS được nhiều hơn mất!
Theo đó, khái niệm đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa được phân định rõ ràng. Việc mua để ở hay cho thuê, hay chuyển nhượng là hợp pháp và là một hoạt động đi liền với cơ chế của thị trường trên cơ sở tự chịu trách nhiệm “lời ăn, lỗ chịu". Nhưng hoạt động mua bán, chuyển nhượng không được kiểm soát, là nguyên nhân chính của tình trạng “sốt đất" diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước, tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro với thị trường BĐS nói riêng, nền kinh tế nói chung.
Việc các nhà đầu tư đầu cơ - găm hàng khi hàng hóa khan hiếm, không có để bán rồi để “hoang" chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao, đang rất phổ biến, xảy ra từ các khu vực đô thị tới nông thôn. Gây ảnh hưởng đến quá trình phát triển quỹ đất, quan hệ cung cầu, ảnh hưởng tới nền kinh tế trong dài hạn do đất đai là “đầu vào” của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay.
