Vài năm gần đây, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái mất cân bằng nguồn cung khi nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội (NƠXH) bị "lép vế" so với các sản phẩm cao cấp. Để giải quyết sự lệch pha này, Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo, định hướng để nắn nguồn cung theo hướng cân bằng hơn, minh bạch hơn.
Đầu năm 2023, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng để cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án NƠXH, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn của 4 ngân hàng quốc doanh.
Cùng với những chính sách khuyến khích phát triển NƠXH của Chính phủ, nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn như Vinhomes, Novaland, Tập đoàn Hưng Thịnh, Becamex IDC… đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn NƠXH, nhà ở giá rẻ vừa túi tiền cho người lao động.
Chỉ số ít doanh nghiệp nhập cuộc
Theo số liệu cập nhật của Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), hưởng ứng Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030 đã có khoảng 15 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký tham gia với hơn 1,5 triệu căn hộ.
Đi đầu là Vinhomes với cam kết phát triển 500.000 căn NƠXH thương hiệu Happy Home trong vòng 5 năm (tính từ năm 2022) với giá bán dưới 1 tỷ đồng mỗi căn tại các vùng ven.
Để thực hiện kế hoạch, từ tháng 7/2022, Vinhomes đã động thổ hai dự án NƠXH đầu tiên tại Thanh Hóa và Quảng Trị với tổng số căn hộ khoảng 3.500 căn. Vinhomes cho biết, sau khi động thổ hai dự án đầu tiên, công ty sẽ triển khai các dự án NƠXH tiếp theo.
Thời gian qua, Vinhomes đang tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý để bổ sung dự án NƠXH tại nhiều tỉnh, thành phố như Hải Phòng, Hưng Yên, Khánh Hòa, Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh… Vào đầu năm 2024, Vinhomes đã khởi công thêm dự án Happy Home Tràng Cát (Hải Phòng) với quy mô 4.300 căn, tổng vốn đầu tư hơn 5.800 tỷ đồng và đến tháng 11/2024, tiếp tục triển khai thêm dự án Happy Home tại phường Cam Nghĩa (TP Cam Ranh) với tổng vốn đầu tư gần 3.800 tỷ đồng, dự kiến cung cấp gần 3.600 căn NƠXH dạng thấp tầng và 540 căn nhà ở thương mại liền kề.
Như vậy, dù đã bắt tay vào hiện thực hóa kế hoạch phát triển 500.000 căn NƠXH nhưng Vinhomes vẫn còn cách khá xa mục tiêu, trong khi chặng đường 5 năm đặt ra đã đi quá nửa.
Cũng vào năm 2022, Tập đoàn Hưng Thịnh đã công bố “Sáng kiến nhà ở vừa túi tiền” cùng với Tập đoàn Gỗ Trường Sơn và Đồng Tâm Group nhằm xây dựng 100.000 căn hộ NƠXH với mức giá từ 20 triệu đồng/m2 tại TP.Hồ Chí Minh và các vùng lân cận như Long An, Bình Dương và Đồng Nai.
Theo chia sẻ của lãnh đạo Hưng Thịnh, doanh nghiệp đã tích lũy được quỹ đất tại TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận để phát triển NƠXH nhưng đến nay vẫn chưa có nhiều chuyển biến. Hiện mới chỉ có Công ty CP Hưng Thịnh Incons - thành viên của Tập đoàn Hưng Thịnh bắt tay với Công ty CP TTD Holding để tham gia thực hiện dự án khu NOXH tại Khu đô thị Cầu Rào 2 (quận Lê Chân, TP.Hải Phòng) với tổng vốn đầu tư hơn 1.900 tỷ đồng, trong đó khu NƠXH dự kiến cung cấp ra thị trường 1.880 căn hộ. Dù đã được chấp thuận đầu tư từ đầu năm 2024 nhưng dự án vẫn chưa chính thức khởi công.
Tương tự, Tập đoàn Novaland cũng tham vọng đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ NƠXH tại các tỉnh thành phía Nam và trọng tâm là TP.Hồ Chí Minh song đến nay chưa có dự án nào được công bố. Động thái gần nhất của tập đoàn này là ký thỏa thuận với Địa ốc Hoàng Quân để khai thác quỹ đất của Novaland dành cho phát triển NƠXH. Theo kế hoạch, trong năm 2024 hai bên sẽ đưa ra thị trường khoảng 3.000 căn NƠXH nhưng kế hoạch này vẫn đang “nằm trên giấy”.
Về phía Hoàng Quân, với kinh nghiệm nhiều năm phát triển các dự án NƠXH, tập đoàn này đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ xây dựng được 50.000 căn NƠXH và đến nay đã triển khai xây dựng chuỗi 24 dự án NƠXH với hơn 35.000 sản phẩm.
Một "ông lớn" NƠXH khác là Becamex IDC đặt kế hoạch xây dựng hàng trăm căn nhà ở công nhân, NƠXH và theo thông tin trên website của Becamex IDC, doanh nghiệp đã phát triển được 102.000 căn hộ (72.000 căn chào bán và 30.000 căn cho thuê). Công ty dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng giai đoạn tiếp theo, nhằm tạo cơ hội an cư cho hàng trăm nghìn lao động.
Ngoài ra, nhiều tập đoàn lớn khác cũng cam kết triển khai hàng nghìn căn NƠXH để giải “cơn khát” nhà ở giá rẻ. Trong đó, Tập đoàn Him Lam đăng ký thực hiện 75.000 căn hộ NƠXH từ nay đến năm 2030; Tổng công ty Viglacera dự kiến đầu tư 50.000 căn NƠXH trong giai đoạn 2022-2030; Kim Oanh Group lên kế hoạch xây 40.000 căn NƠXH hay Đầu tư Nam Long cam kết xây dựng 20.000 căn NƠXH,…
Có thể thấy, phát triển NƠXH là chính sách lớn của Chính phủ và đã được các doanh nghiệp nhiệt tình hưởng ứng. Tuy nhiên đến nay, ngoài các dự án đã triển khai theo cam kết, phần nhiều kế hoạch của các doanh nghiệp vẫn chưa được thực thi với nguyên nhân xuất phát từ nhiều phía.
"Lợi nhuận 10% thì không thể làm được"
Tại hội nghị Thường trực Chính phủ với các doanh nghiệp lớn diễn ra vào tháng 9/2024, Chủ tịch Vingroup Phạm Nhật Vượng cho biết, tập đoàn này đang rất nỗ lực để thực hiện kế hoạch phát xây dựng 500.000 căn NƠXH nhưng vẫn chưa đạt bao nhiêu vì thủ tục còn chậm. Do đó, Chủ tịch Vingroup đề xuất Chính phủ có cơ chế chỉ định nhà đầu tư để rút ngắn thời gian hoàn thành các thủ tục, vì hạn chế lớn nhất hiện nay đối với NƠXH là liên quan nội dung về 10% lợi nhuận.
Ông Vượng cho biết, nếu các doanh nghiệp bất động sản triển khai hoạt động này với lợi nhuận 10% thì không thể làm được, vì chỉ tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là sẽ lỗ, trong khi NƠXH mang tính đóng góp, không phải là kinh doanh.
Vị Chủ tịch cũng đề xuất Chính phủ cho phép công tác chuẩn bị đồng thời các loại quy hoạch, quy hoạch chung, phân khu, quy hoạch chi tiết, nghiệm thu đề án được làm song song, sẽ rút ngắn được từ 6-9 tháng cho công tác quy hoạch.
Đồng thời, ông Vượng kiến nghị Chính phủ cho tăng tiêu chuẩn của NƠXH tức là phải có hầm để xe, phải có khu vui chơi cho trẻ cũng như các tiện ích khác. Ngoài ra, theo ông trong nhóm NƠXH, cần dành riêng khu cho cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, quân đội…
Trong kiến nghị gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng đề xuất cần ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội”, để thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển NƠXH trong tình hình mới.
Tại nghị quyết thí điểm này, Chủ tịch HoREA đề nghị cần phải cải cách quy trình, thủ tục hành chính quy về một mối theo hướng giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) chủ trì, chịu trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ và trình UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư mà không phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư để bảo đảm nguyên tắc một việc chỉ do một cơ quan chủ trì chịu trách nhiệm nhằm rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính.
Đồng thời, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP bổ sung quy định “chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”, để có thể tăng thêm tối đa 50% số lượng căn hộ NƠXH so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án, để sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả để phát triển NƠXH.
"Về quỹ đất để phát triển NƠXH, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các địa phương bố trí đủ quỹ đất để phát triển NƠXH, nhất là tạo điều kiện để nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất và phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án", ông Châu đề xuất.
Ngoài ra, lãnh đạo HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước trình Thủ tướng xem xét quyết định áp dụng mức lãi suất cho đối tượng vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH tương tự như mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo mà Ngân hàng chính sách xã hội đang áp dụng (4,7%/năm). Bởi, mức lãi suất cho vay 6,6% với người mua, thuê mua NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội hiện nay là cao.
Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, địa phương “chuẩn bị Hội nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội” dự kiến tổ chức trong tuần từ 24-28/02/2025 theo Công văn 1321/VPCP-CN ngày 18/2/2025.
Hội nghị thúc đẩy nhà ở xã hội và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững dự kiến sẽ có sự tham gia trực tiếp của 200 đại biểu là chuyên gia, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh...
Đồng thời, hội nghị này còn có sự tham gia của đại diện lãnh đạo của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trên cả nước như Vingroup, Sungroup, Novaland, Him Lam, Hưng Thịnh Land, Viglacera, Becamex IDC Bình Dương, Ecopark, HUD, CEO Group, Capital House, Capitaland...
