Sáng 13/5, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận tình hình phát triển kinh tế xã hội 2023 và những tháng đầu năm 2024.

Theo báo cáo của Chính phủ, thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu chuyển biến tích cực, nhưng vẫn nhiều khó khăn. Thẩm tra báo cáo, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nhìn nhận những khó khăn của thị trường địa ốc vẫn tiếp diễn do vướng ở khâu quy trình, thủ tục phát triển dự án nhà ở xã hội. Doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt khó khăn về thanh khoản, dòng tiền.

Giá nhà chung cư, kể cả nhà ở xã hội tại một số địa phương tăng cao đột biến do nguồn cung khan hiếm, cơ cấu sản phẩm trên thị trường mất cân đối. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chung cư tăng giá khoảng 40% sau 5 năm trước.

Tương tự, giá đất nền cũng tăng trở lại tại các thành phố lớn, thậm chí giá tăng cục bộ do đầu cơ, gây ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của người dân, lao động.

"Thậm chí, thị trường xuất hiện tình trạng lách luật đầu tư, mua bán nhà ở xã hội", ông Thanh nói.

Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ thanh tra toàn diện việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua, đồng thời đánh giá và có giải pháp ổn định tình hình.

Theo cơ quan thẩm tra, tình trạng đầu cơ đất đai dẫn tới nhiều hệ lụy về kinh tế xã hội. Trước tiên, người có nhu cầu thực (ở, sản xuất, kinh doanh) không thể tiếp cận trong khi đất đai bị bỏ hoang do bị đầu cơ. Nguồn lực xã hội thay vì dành cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm lại bị "chôn" vào đất, làm tăng chi phí của doanh nghiệp, giảm khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.

Cùng đó, người có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thực sự đang phải trả một khoản tiền lớn cho giới đầu cơ. "Người nghèo đang phải trả nhiều hơn cho nhu cầu về nhà ở, khiến gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng trầm trọng", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu.

Trong khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phân khúc này giải ngân rất chậm. Đến nay mới có một nửa địa phương công bố 71 dự án tham gia chương trình này. Các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho 15 dự án, với số tiền cam kết khoảng 7.000 tỷ đồng. 12 dự án được giải ngân, khoảng 956 tỷ. Số này gồm 947 tỷ cho chủ đầu tư của 8 dự án và 9 tỷ đồng cho người mua nhà tại 4 dự án.

Nhiều thách thức với mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng đặt mục tiêu có 1 triệu căn nhà ở xã hội vào 2030. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng vào cuối tháng 3, các địa phương phát triển nhà ở xã hội không đều. Chẳng hạn, Hà Nội, TP HCM số lượng căn hộ chỉ đáp ứng chưa tới 20% nhu cầu. Nhiều nơi không có dự án được khởi công 3 năm qua, như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Quảng Ngãi.

Trong báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra một số địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng việc đầu tư còn hạn chế: Hà Nội mới có 3 dự án với 1.700 căn (đáp ứng 9%), TPHCM có 7 dự án với 4.996 căn (đáp ứng 19%), Đà Nẵng có 5 dự án với 2.750 căn (đáp ứng 43%). Nhiều địa phương còn không có dự án nhà ở xã hội nào khởi công trong 3 năm qua, gồm những tỉnh phát triển công nghiệp, có số lượng công nhân, người lao động lớn như Long An, Vĩnh Phúc…

Theo các chuyên gia, mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 đang gặp nhiều thách thức khi tiến độ thời gian qua là rất "nhỏ giọt". Từ năm 2021 đến 2023, các địa phương mới chỉ hoàn thành khoảng 38.000 căn hộ, nghĩa là để hoàn thành mục tiêu thì trong 7 năm tới mỗi năm thị trường phải cung cấp từ 130.000 đến 150.000 căn hộ nhà ở xã hội.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng khó khăn nhất hiện nay trong việc triển khai dự án nhà ở xã hội là quỹ đất. Nếu doanh nghiệp có quỹ đất thì họ sẽ làm nhà thương mại vì thủ tục dễ dàng hơn, lợi nhuận cao hơn. Bên cạnh đó, thủ tục để triển khai dự án nhà ở xã hội rất rườm rà, phức tạp vì nó liên quan đến vấn đề chính sách cho nên các cơ quan quản lý thường xem xét rất kỹ. Quy trình hoàn thiện hồ sơ dự án nhà ở xã hội cũng dài hơn so với dự án nhà ở thương mại, lại thêm chi phí.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng lợi nhuận làm nhà ở xã hội rất thấp, thậm chí nhiều chi phí mà doanh nghiệp bỏ ra không được công nhận nên dẫn tới khả năng lỗ cao. Ở nhiều nơi, nhà ở xã hội xây xong nhưng nhiều đối tượng không tiếp cận được nên chủ đầu tư gặp khó khăn vì không bán được nhà, từ đó cũng không hấp dẫn chủ đầu tư.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home - doanh nghiệp hiện đang triển khai dự án nhà ở xã hội ở Lạng Sơn và Lào Cai cho biết, khó nhất trong triển khai nhà ở xã hội là chính sách. Chính quyền từ cấp xã, huyện đến tỉnh hiểu về chính sách nhà ở xã hội mỗi nơi một kiểu. Hơn nữa, thủ tục để triển khai một dự án làm nhà ở xã hội phức tạp hơn dự án nhà ở thương mại, khâu phê duyệt dự án rất mất thời gian.