Ý kiến được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề cập trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2023 và các giải pháp đề xuất về tín dụng liên quan thị trường này.

Theo đó, hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và có thể vận dụng, “nới một chút” các điều kiện vay vốn để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Cụ thể, HoREA nêu, Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN các điều kiện vay vốn quy định “Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây: 1. Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; 2. Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp; 3. Có phương án sử dụng vốn khả thi; 4. Có khả năng tài chính để trả nợ”.

Hiệp hội nhận thấy, trong 5 điều kiện vay vốn của Điều 7 Thông tư 39 thì đến nay giảm còn 4 điều kiện vay vốn do Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã bãi bỏ điều kiện vay vốn tại khoản 5 Điều 7 Thông tư 39 đã cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật này.

Nhưng HoREA cho rằng, trên thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng thương mại lại khác nhau về việc áp dụng các điều kiện vay vốn, đặc biệt là điều kiện nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp, có phương án sử dụng vốn khả thi và có khả năng tài chính để trả nợ.

“Rất cần thiết phải đổi mới cách hiểu và vận dụng thực hiện của các ngân hàng thương mại theo hướng không hạ chuẩn nhưng cần nới một chút các điều kiện vay vốn để hỗ trợ, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay”, HoREA nêu.

Về cách hiểu và thực hiện điều kiện nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp, các ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản để chứng minh tính hợp pháp của dự án bất động sản, nhà ở thương mại gồm: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án; Giấy phép xây dựng của dự án; văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cấp cho chủ đầu tư.

Theo hiệp hội, yêu cầu phải có văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở là không cần thiết, trừ trường hợp chủ đầu tư tự mình cung cấp để chứng minh thêm về pháp lý của dự án và năng lực của chủ đầu tư.

Hiệp hội cũng cho rằng, yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án cấp cho chủ đầu tư là không bắt buộc, bởi lẽ nếu đã có Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư đã dùng để chứng minh về pháp lý và năng lực tài chính hoặc có thể được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay tín dụng.

Theo đó, trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay, Hiệp hội đề xuất NHNN xem xét hướng dẫn các tổ chức tín dụng xem xét có thể thực hiện một số giải pháp.

Đối với dự án đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, Hiệp hội đề nghị ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng để bù đắp tài chính với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.

Đối với dự án đã có Giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng thì Hiệp hội đề nghị ngân hàng thương mại có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án.

Hiệp hội đề nghị ngân hàng thương mại không yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp Văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, trừ trường hợp chủ đầu tư tự mình cung cấp để chứng minh năng lực.

Về cách hiểu và thực hiện điều kiện có phương án sử dụng vốn khả thi, HoREA nêu, hiện nay, bất cập lớn nhất là hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa thực hiện được công tác thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, nhất là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại để thực hiện điều kiện người vay vốn tín dụng có phương án sử dụng vốn khả thi, mà hầu như các ngân hàng thương mại đều cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm, mà nếu không thẩm định được tính khả thi của dự án đầu tư thì sẽ có những dự án khởi nghiệp có tính khả thi có thể không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng.

Do vậy, hiệp hội cho rằng, bên cạnh quy định Tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng tại khoản 2 Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và tại khoản 4 Điều 101 dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) thì rất cần thiết bổ sung quy định khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. Cơ chế này rất phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.

Về cách hiểu và thực hiện điều kiện có khả năng tài chính để trả nợ, HoREA nêu, hiện nay, bất cập lớn nhất là hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa thực sự quan tâm đầy đủ đến việc đánh giá khả năng tạo ra dòng tiền của dự án bất động sản, nhà ở thương mại để chứng minh điều kiện khách hàng vay tín dụng có khả năng tài chính để trả nợ, mà hầu như các ngân hàng thương mại đều chỉ quan tâm nhiều đến tài sản thế chấp cho khoản vay, mà theo số liệu thống kê thì có khoảng trên dưới 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là bất động sản, nhà, đất tiềm ẩn rủi ro cho các tổ chức tín dụng và cho cả doanh nghiệp làm ăn chân chính.

HoREA nêu ví dụ, doanh nghiệp A có bất động sản B có giá trị 100 tỷ đồng là tài sản bảo đảm của khoản vay tín dụng. Trong điều kiện thị trường bình thường thì bất động sản B được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 60-70% là 60-70 tỷ đồng và được cho vay tối đa bằng 60-70% của giá trị tài sản bảo đảm với khoản cho vay là 42-49 tỷ đồng. Trong điều kiện thị trường bị suy thoái, khủng hoảng thì bất động sản B có thể chỉ được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 50-60% là 50-60 tỷ đồng (hoặc thấp hơn) và chỉ được cho vay tối đa bằng khoảng 35-42 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp A mất khả năng trả nợ thì có thể chỉ thu hồi được một phần nhỏ (hoặc thậm chí không thu hồi được phần nào) của tài sản thế chấp.

Ngược lại, nếu không kiểm soát được tình trạng doanh nghiệp thân hữu, sân sau thì lại có thể xảy ra tình trạng thông đồng giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp này để “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao để vay tín dụng “rút ruột” ngân hàng, mà khi khoản vay này trở thành nợ xấu thì khả năng thu hồi vốn của ngân hàng rất thấp.

Do vậy, tương tự như trường hợp thực hiện điều kiện có phương án sử dụng vốn khả thi, Hiệp hội đề nghị bên cạnh quy định Tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng thì rất cần thiết bổ sung quy định khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, trong đó có thẩm định về dòng tiền của dự án; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. Cơ chế này có thể rất thích hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp lớn có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.

HoREA cũng đề nghị xem xét áp dụng điều kiện khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch cho tất cả khách hàng vay tín dụng, chứ không chỉ áp dụng cho 5 đối tượng ưu tiên.