Quy định hiện hành đã có
Theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) trước Luật Nhà ở 2023, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cũng đã có quy định chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Đây là cơ chế, chính sách hợp tình hợp lý nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án nhà ở xã hội để thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.
HoREA nhận thấy, trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội mà thửa đất, khu đất có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không áp dụng quy định trên.
Bởi lẽ nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm thực hiện dự án nhà ở xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết 1/500 này, có nghĩa nhà đầu tư phải tuân thủ đúng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất của dự án nhà ở xã hội đã được xác định theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.
Bên cạnh đó, với trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội mà thửa đất, khu đất có quy hoạch phân khu 1/2000 thì các nhà đầu tư dự thầu đều phải lập đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội trong hồ sơ dự thầu đáp ứng các điều kiện, yêu cầu của hồ sơ mời thầu và thường đề xuất mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất của dự án nhà ở xã hội cao hơn mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất được quy định tại quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Bởi lẽ, các chỉ tiêu định hướng của đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 chỉ là chỉ số trung bình về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất của toàn phân khu bao gồm các công trình xây dựng, nhà ở thấp tầng, cao tầng.
Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền thường phê duyệt quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với công trình xây dựng, nhà chung cư cao tầng với mật độ xây dựng khoảng 30-38% và hệ số sử dụng đất khoảng trên dưới 7.0 tùy theo mật độ xây dựng, chiều cao tối đa của công trình và tùy thuộc dự án nhà chung cư cao cấp, trung cấp, bình dân hay dự án nhà ở xã hội và tùy thuộc giới hạn về chiều cao tối đa của công trình.
Nhà đầu tư trúng thầu được giao kết hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh với nhà đầu tư và sau đó, nhà đầu tư trúng thầu thực hiện trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo HoREA, trong lúc Nhà nước chưa có sẵn quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì rất cần khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Mà một trong các cơ chế chính sách để thu hút các nhà đầu tư chính là việc cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Bởi lẽ nếu không có cơ chế chính sách này thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dễ làm hơn, hiệu quả hơn thay vì thực hiện dự án nhà ở xã hội bị ràng buộc với rất nhiều quy định.
Cần tiếp tục hướng dẫn tại Nghị định về nhà ở xã hội
HoREA đánh giá, điều 55 Luật Nhà ở 2014 đã quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội tương tự như Điều 82 Luật Nhà ở 2023 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội, nhưng sau đó tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định cho phép chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Song hiện nay tại khoản 1 Điều 27 dự thảo Nghị định chưa có quy định tương tự nên rất cần thiết bổ sung quy định này vào điểm d (mới) khoản 1 Điều 27 dự thảo Nghị định nhằm kế thừa quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã được thực tiễn chứng minh là đúng đắn và hợp tình hợp lý.
Dẫn ví dụ từ thực tiễn, HoREA cho biết Nghị quyết số 98-NQ/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM quy định tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.
HoREA khẳng định, đây là căn cứ pháp luật để bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành đối với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà thửa đất, khu đất chỉ có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội vào khoản 1 Điều 27 dự thảo Nghị định.
