TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia đánh giá Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường Theo đó, sẽ bỏ khung giá đất (ban hành 5 năm/lần như hiện nay), thay bằng Bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1/1/2026. Trong đó, cũng quy định rõ trách nhiệm của “Tổ chức Tư vấn định giá đất”, “Hội đồng thẩm định bảng giá đất/giá đất cụ thể”.

Theo TS. Lực, quy định lần này của Luật đã giúp tổ chức tư vấn định giá đất có cơ sở, căn cứ pháp lý để hoạt động an toàn, trách nhiệm và hiệu quả hơn. Tổ chức tư vấn theo đó không chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất, mà chỉ có trách nhiệm tư vấn.

“Có thể nói định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…”, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Đối với các ý kiến cho rằng Bảng giá đất mới sẽ tác động lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua, từ đó, sẽ giá bán sản phẩm sẽ rất cao, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TNMT TP.HCM cho rằng cần xem xét toàn diện và đa chiều.

Đầu tiên, theo ông Thắng, việc điều chỉnh Bảng giá đất không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư. Do đó, kết quả xác định giá đất sẽ khác với giá đất tại Bảng giá đất điều chỉnh (vì các chi phí của dự án đã được hạch toán vào giá đất). Vì vậy, việc ban hành Bảng giá đất điều chỉnh không làm tăng giá bán sản phẩm bất động sản trên thị trường.

Ngoài ra, cũng theo ông Thắng, giá đất nông nghiệp tại Bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mặt khác, giá bất động sản vận hành theo quy luật cung - cầu, do đó, giá bán sẽ do thị trường quyết định.

“Ngoài ra, các hoạt động kinh doanh nói chung không chịu ảnh hưởng của Bảng giá đất điều chỉnh do thời hạn áp dụng của Bảng giá đất điều chỉnh chỉ áp dụng từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025”, Giám đốc Sở TN&MT TP. HCM nhận định.

Chia sẻ quan điểm trên, theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group, với doanh nghiệp, bảng giá đất mới dễ thấy sẽ có những tác động nhất định làm tăng tiền đền bù, giải phóng mặt bằng, từ đó làm gia tăng các áp lực chi phí về phát triển quỹ đất của doanh nghiệp.

Thế nhưng, mức độ ảnh hưởng đối với doanh nghiệp sẽ không quá lớn do tiền sử dụng đất phải nộp của các doanh nghiệp địa ốc trên thị trường hiện nay chủ yếu được xác định dựa trên phương pháp thặng dư.

Thậm chí, theo ông Văn Viết Sơn, giám đốc điều hành Nam Long Land, cho biết bảng giá đất mới khi được áp dụng sẽ là lợi thế cho một số doanh nghiệp bất động sản. Theo ông Sơn, những doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn và đã tính xong tiền sử dụng đất sẽ có lợi thế.

Bên cạnh đó, ông Sơn cho rằng việc tính tiền sử dụng đất sát với giá thị trường sẽ phản ánh đúng chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra để đền bù, giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, ông Sơn nhận định điều này sẽ khiến giá bán đầu ra có thể tăng đối với các dự án.

Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc tăng giá đất không tác động đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, do đa số các doanh nghiệp địa ốc được tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư, còn các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nên cũng không ảnh hưởng.

Thay vào đó, bảng giá đất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đối với người dân khi mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn mức cũ, còn mức cao thấp như thế nào phụ thuộc vào giá đất của từng khu vực theo bảng giá đất.

Tuy nhiên ông Nghĩa cho rằng khi bảng giá đất tăng, người dân sẽ nhận được các khoản bồi thường, giải phóng mặt bằng cao hơn nên dễ nhận được sự đồng thuận của người dân, sớm bàn giao mặt bằng.

Trong khi đó, đại diện một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án bất động sản cho hay trong trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận bồi thường theo giá thị trường, khi tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp chỉ được khấu trừ chi phí bồi thường đã ứng trước theo giá của bảng giá đất.

Trên thực tế, doanh nghiệp sẽ được lợi về thời gian trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng nhanh hơn việc Nhà nước thu hồi và giao đất, nhưng chi phí doanh nghiệp phải bỏ ra đương nhiên lớn hơn.