Theo báo cáo MarketBeat TP. HCM của Cushman & Wakefield vừa công bố, quý III/2023 thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) chứng kiến nguồn cung mới từ tỉnh Long An, với sự đóng góp 171 ha của KCN Nam Tân Tập vừa mới gia nhập thị trường, do Công ty Saigontel phát triển, có tỷ lệ lấp đầy đạt gần 82%.

Hiện Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu có tỷ lệ hấp thụ thuần cao nhất, với tỷ trọng lần lượt khoảng 59% và 28%. Diễn biến thị trường tương đối tốt nhờ sự phục hồi của lĩnh vực sản xuất công nghiệp. Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) của một số sản phẩm ghi nhận tín hiệu tích cực, đặc biệt là nhóm hàng điện tử, máy tính và quang học, đạt 3,2% trong quý III/2023.

Giá bán sơ cấp trung bình được ghi nhận ở mức 165 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 1,0% theo quý và tăng 8,5% theo năm. Một số khu công nghiệp đã có ghi nhận điều chỉnh giá tăng từ 3 đến 5% so với cùng kỳ

Báo cáo cũng cho biết, với những nỗ lực không ngừng từ các chủ đầu tư và chính quyền địa phương, dự kiến sẽ có nguồn cung đất KCN mới dồi dào gia nhập thị trường. Từ nay đến năm 2026, nguồn cung tương lai khoảng 5.700 ha, chủ yếu đến từ các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu. Trong bối cảnh nhu cầu thuê đất cao, giá thuê đất được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng.

TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai dẫn đầu các tỉnh phía Nam về thu hút FDI

Tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 20,21 tỷ USD, tăng 7,7% so với cùng kỳ, dù vẫn giảm 0,5 điểm phần trăm so với 8 tháng đầu năm.

Ngoài vốn đầu tư điều chỉnh giảm thì vốn đầu tư mới và góp vốn mua cổ phần tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ, với tổng vốn đăng ký đạt hơn 10,23 tỷ USD (tăng 43,6% so với cùng kỳ). Lĩnh vực sản xuất tiếp tục dẫn đầu với 84,7% vốn đăng ký cấp mới đã giúp TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai dẫn đầu các tỉnh phía Nam về thu hút FDI, đứng thứ 5 và thứ 7 cả nước.

Thu hút FDI tăng là yếu tố thúc đẩy một dự án nhà xưởng xây sẵn (RBF) mới tại tỉnh Đồng Nai được triển khai, đóng góp 32.500 m2 cho thị trường. Chỉ số sản xuất công nghiệp một số sản phẩm cũng ghi nhận tín hiệu tích cực, đặc biệt là ngành điện tử, máy tính, quang học với IIP tăng 3,2% trong quý III/2023.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, cùng với sự phục hồi của ngành công nghiệp, hoạt động cho thuê KCN trở nên sôi động hơn, với tỷ lệ lấp đầy tăng 2,2 điểm phần trăm theo quý, tương đương với 143.000 m2 nhà xưởng xây sẵn được hấp thụ. Mức hấp thụ này gấp 2,4 lần so với quý 2/2023.

“Đồng Nai dẫn đầu về nhu cầu thuê với gần 60% tổng lượng hấp thụ. Nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF) ở miền Nam đa dạng, đến từ nhiều ngành khác nhau như dệt may, hóa chất, điện tử.

Giá thuê trung bình duy trì ổn định theo quý và theo năm, đạt 4,7 USD/m2/tháng. Phần lớn các dự án giữ nguyên giá thuê trong bối cảnh nguồn cung cạnh tranh. Các vị trí cho thuê có nhu cầu cao như Đồng Nai và Bà Rịa-Vũng Tàu có mức tăng trưởng cao nhất theo năm, trong khoảng 2,4 – 2,5%”, bà Trang Bùi nói.

Triển vọng thị trường RBF và RBW

Dự báo, thị trường sẽ tiếp tục sôi động với khoảng 2,5 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn (RBF) sẽ được đưa vào thị trường trong khoảng cuối năm 2023 đến năm 2026, với sự tham gia của cả các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Tỷ lệ hấp thụ RBF được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong các quý tiếp theo, nhờ thị trường hưởng lợi từ việc dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Đón đầu nhu cầu, hai dự án mới tại Đồng Nai và Bình Dương gia nhập thị trường trong quý, với quy mô khoảng 110.000 m2. Lượng vận tải hàng hóa đạt 1,68 tỷ tấn, tăng 14,6% YoY (YoY là chỉ số được sử dụng để so sánh kết quả trong cùng một khoảng thời gian năm trước), và luân chuyển hàng hóa đạt 226,4 tỷ tấn.km, tăng 12,5% YoY.

Những yếu tố vĩ mô này cho thấy ngành vận tải có mức tăng trưởng tích cực nhờ nhu cầu ngày càng tăng từ lĩnh vực sản xuất và tiêu dùng nội địa. Cùng với sự tăng trưởng của ngành vận tải, hoạt động cho thuê nhà kho xây sẵn (RBW) cũng chứng kiến lượng hấp thụ thuần tăng đáng kể, gấp 6,7 lần so với quý trước. Tỉnh Đồng Nai đứng đầu về nhu cầu cho thuê kho với 67% tổng lượng hấp thụ thuần nhờ việc mở rộng hoạt động của nhóm ngành 3PL tại địa bàn tỉnh.

Giá thuê trung bình của RBW ổn định theo quý nhưng tăng 2,2% theo năm, đạt 4,4 USD/m2/tháng. Tương tự như thị trường nhà xưởng xây sẵn (RBF), các chủ đầu tư RBW vẫn giữ giá thuê ổn định để thu hút khách thuê trong bối cảnh thị trường cạnh tranh.

Sau một thời gian nguồn cung mới dồi dào vào thị trường, nguồn cung RBW trong tương lai sẽ chậm lại với chỉ khoảng 1,7 triệu m2 trong giai đoạn Qúy IV 2023 - 2026. Nhu cầu thuê kho sẽ tiếp tục được duy trì bởi tiêu dùng trong nước, nền kinh tế định hướng xuất khẩu của Việt Nam, và sự tăng trưởng của thị trường logistics và thương mại điện tử.