Thời gian qua, do sự thiếu hụt nguồn cung mới đã khiến giá nhà và đất, nhất là căn hộ chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh.

Trong báo cáo tổng kết thị trường năm 2024 được công bố cách đây hơn 1 tháng, các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản cho biết, phần lớn rổ hàng chung cư mới ra mắt trong năm 2024 vừa qua có giá từ 50 triệu đồng/m2. Riêng quý IV/2024, tỷ trọng phân khúc hạng sang đạt gần 27%, tăng hơn 20% so cùng kỳ.

Đặc biệt, toàn thị trường ghi nhận gần 10.000 sản phẩm chung cư có giá trên 80 triệu đồng/m2 ra mắt trong năm 2024. Số lượng này tăng gấp 3 lần so với năm 2023, cho thấy phân khúc đắt tiền ngày càng áp đảo nguồn cung mới.

Trước sự tăng giá này, trong bản tin mới phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, giá nhà vốn đã cao nhưng những năm gần đây lại tăng “chóng mặt”, trong khi thu nhập cải thiện không tương ứng khiến khả năng chi trả nhà ở tại Hà Nội liên tục sụt giảm. Người có thu nhập ở mức trung bình, có mong muốn sở hữu nhà có thể phải gác lại ước mơ của mình hoặc tìm kiếm cơ hội tại khu vực có chi phí thấp hơn.

Nguyên nhân đơn giản là họ không kiếm đủ tiền để thanh toán tiền mua nhà hoặc “theo kịp” các khoản phí thế chấp hàng tháng khi vay mua nhà. Đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế đối mặt với nhiều thách thức, trước nguy cơ chiến tranh thương mại, khiến nhiều người cảm thấy lo lắng về khả năng tăng trưởng thu nhập.

Để minh chứng cho nhận định trên, VARS đưa ra dữ liệu cho biết, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Do đó, giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng.

Với mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 - 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực. Tuy nhiên, số tiền trên chỉ có thể mua các khu vực xa trung tâm như: Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm…

Riêng tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu cần có đều ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.

Trước đó, Công ty nghiên cứu thị trường CBRE cũng công bố báo cáo về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người tại các thành phố lớn thuộc khu vực châu Á.

Điểm đáng chú ý là, tại báo cáo trên, hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội vàTP. Hồ Chí Minh đều thuộc nhóm có tỷ lệ chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người ở mức thấp. Đồng nghĩa người dân tại hai thành phố này sẽ khó sở hữu nhà ở với thu nhập hiện tại.

Cụ thể theo CBRE, tại Hà Nội hiện có giá bán căn hộ ở mức 2.600 USD mỗi m2 (khoảng 66 triệu đồng), thu nhập bình quân đầu người khoảng 6.300 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà là 2,4.

Còn TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ ở mức 2.800 USD mỗi m2 (khoảng 71 triệu đồng), thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch là 2,7. Con số này thấp hơn rất nhiều nơi trong khu vực và chỉ đứng trên Hồng Kong (Trung Quốc) tỷ lệ 1,7; Seoul (Hàn Quốc) tỷ lệ 2,3 và Manila (Phillipines) cũng có tỷ lệ 2,3.

Theo CBRE, giá nhà tại hai thành phố lớn nhất của Việt Nam hiện ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực nhưng thu nhập bình quân của người lao động lại thấp hơn rất nhiều các nước láng giềng. Chẳng hạn, tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia), giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội, vào khoảng 66 triệu đồng mỗi m2 nhưng thu nhập bình quân đầu người lại lên đến 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần Hà Nội.

"Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore", CBRE cho hay.